О нас Услуги Контакты
kmsud@yandex.ru +7 (495) 642-27-02
  • НовостиНедвижимость
  • Совет юристаНаши статьи
  • Вопрос юристуЮрист он-лайн
  • Статьи
    • Вселение, выселение, снос, предоставление жилья
    • Новостройки, инвестирование, долевое участие в строительстве
    • Владение и пользование жилым помещением
    • Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка
    • Прочие жилищные вопросы
    • Нежилые помещения, коммерческая недвижимость
    • Судебные споры, арбитраж
    • Развод, имущество супругов, взыскание алиментов
    • Наследование, наследственные споры
    • Договорное право, сделки
    • Ипотека, кредиты, взыскание долгов
    • Земельное право
    • Юридическая пресса
    • Иные темы
  • Законодательство
    • Кодексы
    • Законы (ФЗ РФ)
    • Законы города Москвы
    • Конституция РФ
  • Судебные делаНаша практика

Реализация квартиры с перепланировкой и ее последствия

Главная › Статьи › Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка › Реализация квартиры с перепланировкой и ее последствия
Планировка квартиры
20.08.2018
Приобретение жилья
0

Проведение перепланировки квартир и домов набирает все большие обороты. Стремление людей благоустроить свое жилое помещение обоснованно, но в то же время сопряжено с рядом особенностей при последующей реализации.

Наиболее простым является случай, если собственник добросовестно и ответственно подошел к вопросу и самостоятельно узаконил перепланировку, внеся и зарегистрировав изменения в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте. Такое жилое помещение может быть реализовано без дополнительных проблем и по более высокой стоимости.

Но в большинстве случаев собственники перепланированных помещений не столь ответственно относятся к вопросу должного оформления проведенных изменений. И здесь особо остро встает вопрос о порядочности продавца. Владелец квартиры с незаконной перепланировкой должен осознавать, что стоимость такого помещения будет ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости не менее чем на 10%, ведь покупателю придется самостоятельно понести финансовые затраты на регистрацию.

Более того, заключение такой сделки возможно, лишь если будущий собственник четко понимает, что ему самостоятельно придется осуществлять длительный процесс узаконивания перепланировки, требующий значительных временных и материальных ресурсов.

Если при перепланировке не происходило изменения и переноса несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, то согласовать внесенные изменения будет не сложно. Но в случае существенного отличия первоначального плана от фактического покупатель столкнется с большими расходами по согласованию. Если же были нарушены жилищные нормы либо уполномоченные органы укажут на несоответствие проведенной перепланировки требованиям противопожарной, санитарной безопасности, которые утверждены законодательством, согласование будет невозможным в любом случае.

Следует помнить, что всегда есть возможность столкнуться с мошенниками или просто непорядочными продавцами. В случае если после покупки недвижимости выясняется, что имела место самовольная перепланировка, то возможность расторгнуть в суде договор купли-продажи зависит от итоговых технических результатов перепланировки.

1. Договор купли-продажи не подлежит расторжению при условии, что при перепланировке не было допущено нарушений законодательных норм, требований строительных, противопожарных, санитарных правил и не требуется несоразмерно высоких материальных и временных затрат на устранение нарушений либо узаконивание перепланировки.

Также сложилась судебная практика, устанавливающая, что при изначальном осмотре и изучении технической документации покупатель должен проявить должную осмотрительность и внимание.

Определением Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13 истцу отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи квартиры. Суд указывает, что сама по себе самовольно произведенная перепланировка не является основанием расторжения договора купли-продажи, так как при проведении первоначального осмотра и изучении технической документации истец должен был проявить должное внимание и отметить несоответствие фактической жилплощади и указанной в техпаспорте. Таким образом, истец выразил свое волеизъявление на покупку квартиры в имеющемся состоянии, что предусматривалось договором, в котором указано, что техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Но данный аспект является дискуссионным. Весьма обоснованной является позиция, основанная на нормах ст. 475, 557 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которой в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, покупатель имеет право требовать:

    • соразмерно уменьшить покупную цену недвижимого имущества;
    • безвозмездно устранить недостатки недвижимости в разумный срок;
    • возместить расходы, понесенные в результате устранения недостатков недвижимости.

Вместе с тем для применения последствий передачи товара ненадлежащего качества требования к качеству товара должны быть четко сформулированы в договоре купли-продажи.

Так, решением Ленинского районного суд г. Курска от 12 августа 2014 г. истцу отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы. Между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. В момент передачи квартиры продавцом покупателю был предоставлен технический паспорт на квартиру. Впоследствии истец установил, что фактическая площадь квартиры отличается от площади, которая указывалась в технической документации. На основании этого истец заявил требование об уменьшении стоимости квартиры и передаче денежной суммы, затраченной на узаконение перепланировки.

Исходя из смысла ст. 457, 557 ГК РФ, чтобы предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены, нужно прописать в договоре такое качество товара, на которое претендует покупатель. В договоре, заключенном между истцом и ответчиком, отсутствует перечень необходимых требований к качеству товара. Помимо этого, на основании материалов дела суд установил, что истец добровольно принял квартиру в том виде, в каком она была на момент подписания договора.

2. Договор купли-продажи подлежит расторжению в случае, если осуществление перепланировки привело к нарушению нормативных предписаний, императивов строительных, противопожарных, санитарных требований и если такие изменения влекут необходимость несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Важным является вопрос, на ком же лежит обязанность устранения последствий самовольной перепланировки: на прежнем собственнике или нынешнем?

Судебная практика, сложившаяся до 2017 года, давала однозначный ответ. Устранение последствий незаконной перепланировки возлагалось на нынешнего собственника квартиры.

В Апелляционном определении Красноярского краевого суда от 09.10.2013 указано, что доводы апелляционной жалобы М. о том, что им была приобретена доля спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не могут послужить основанием отмены решения суда, так как истец, будучи собственником доли спорного помещения, должен принять меры к устранению нарушений прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с перепланировкой этого помещения.

Важным изменением в сформировавшейся судебной практике стало Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017. Считалось, что, согласившись на покупку квартиры с изменениями, которые не были узаконены, приобретатель самостоятельно несет ответственность за принятое решение. Верховным Судом РФ такая позиция была признана не соответствующей требованиям законодательства.

Так, судами всех инстанций были признаны законными требования, предъявленные управляющей компанией к нынешним жильцам о возврате помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Согласно материалам дела лестничные клетки указанного дома оборудованы распашными дверями в проходе из приквартирного коридора к лифту. На верхнем этаже данные двери были демонтированы, а вместо них неизвестными лицами была возведена железная дверь с навесным замком. Пожарная инспекция признала подобную переделку создающей опасность для жизни и вынесла предписание о возврате к первоначальному состоянию и демонтаже железной двери. Данная перепланировка была произведена не нынешними жильцами, но управляющей компанией были возложены затраты по выполнению предписания на них.

Судами первой и апелляционной инстанций требования управляющей компании были удовлетворены, но Верховным Судом РФ была признана недопустимость возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. Согласно вынесенному Определению является необходимым установление лиц, которыми производилась незаконная перепланировка. Если управляющая компания не может определить виновных, это не позволяет ей возлагать расходы на других лиц. Хотя данный случай относится к изменению имущества общего пользования, определение Верховного Суда применяется и по отношению к жилым помещениям с незаконной перепланировкой.

Таким образом, и покупка, и продажа помещения, в котором произведена перепланировка, имеют большое количество подводных камней и требуют осмотрительности и порядочности от сторон договора.

Одним из способов избежать негативных последствий такой сделки является привлечение специалиста, который может определить, имела ли место перепланировка и возможно ли узаконить внесенные изменения.

Читайте еще:

  • Практика ошибок при юридическом аудите (экспертизе) документов на приобретение жилого помещения
  • Незаконная перепланировка в квартире

 

Автор: Т. Кочанова


ПРЕДЛАГАЕМ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Запись на юридическую консультацию: +7 (495) 642-27-02

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости недвижимости

Дачный поселок

Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина

13.06.2025
Ввод в эксплуатацию

Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию

06.06.2025
Аварийный дом

Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья

30.05.2025
Еще новости

Совет юриста

Передача документов

Отмена дарения

20.09.2022
Передача ключей по акту приема-передачи

Акт приема-передачи жилого помещения

01.02.2021
Подтверждение передачи денег

Задаток, аванс и предварительная оплата по договору

30.04.2020
Еще советы

Судебная практика

Вскрытие двери в квартиру судебными приставами

Защита прав собственника жилого помещения

16.01.2023
Судья

Исчисление сроков исковой давности при признании договоров купли-продажи недействительными

13.01.2022
Коттеджный поселок зимой

Собственник коттеджа обязан платить за содержание коттеджа и общего имущества в коттеджном поселке лишь при наличии ряда условий

24.01.2021
Еще статьи

Свежие записи

  • Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина
  • Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию
  • Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья
  • Как квартира, купленная в ипотеку, делится при разводе
  • В каком случае банки могут передать долги клиентов коллекторам? Разъясняет Верховный суд

Теги

Арбитражные споры Аренда Арест Банк Банкрот Бизнес ВАС РФ ВС РФ Вексель Выселение Дарение Договор Долг Дольщик Доля Дом ЖСК Жильё Завещание Займ Залог Земля Имущество Ипотека Иск Исполнительное производство Квартира Комната Кредит Мошенничество Найм Налоги Наследство Недвижимость Нежилое помещение Незавершенное строительство Неустойка Оказание услуг Перепланировка Подряд Пользование жилым помещением Потребитель Право собственности Предоставление жилья Приобретение жилья Пристав Раздел имущества Регистрация договора Рента Риелтор Родственники Самовольная постройка Сделка Снос Соседи Страхование Суд Судья Супруги ТСЖ Ущерб Член семьи Экспертиза Юрист

Свежие комментарии

  • Та Верховный суд России? А куда делся, Верховный суд ...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. Жильцу квартиру нужно подождать исте...
  • Екатерина Подскажите, есть ли вероятность решения суда в пол...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. В этом случае проблема решается в су...
  • Наталья Здравствуйте. А если застройщик акт подписал, но н...
  Телефон: +7 (495) 642-27-02   Адрес: г.Москва, ул.Отрадная, дом 1   Почта: kmsud@yandex.ru
Создание и поддержка сайта proSite
Метрика