Многие граждане, передавая принадлежащее им недвижимое имущество (квартиру, комнату, дачный дом, земельный участок, доли в праве собственности на недвижимость и иное имущество) по договору дарения, полагают, что они могут в любой момент отменить сделку и возвратить подаренное имущество.
Давайте разберемся, так ли это на самом деле, и в каких случаях законом допускается отмена дарения. В данной статье будут рассмотрены возможные варианты отмены дарения лишь в отношении недвижимого имущества, дарителем которого является физическое лицо (гражданин).
Заключение договора дарения
Прежде всего дарителю надо понимать, что договор дарения недвижимого имущества должен быть оформлен в письменной форме в виде единого документа, название которого “Договор дарения». Данный документ будет содержать все существенные условия договора (включая подробное описание объекта недвижимости, подлежащего передаче одаряемому).
Исходя из содержания пункта 2 статьи 433 и пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ обязательным условием заключения договора дарения является безвозмездная передача имущества одаряемому.
Согласно пункту 3 статьи 573 договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.
Это означает, что переход права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в местном Управлении Росреестра и возникает с момента такой регистрации, а сам договор дарения считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий договора дарения и передачи имущества одаряемому.
Соответственно, даритель может отказаться от договора либо до момента фактической передачи имущества одаряемому, либо до момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра, и сделать это можно будет во внесудебном порядке.
Если имущество уже передано одаряемому и произведена государственная регистрация права собственности одаряемого на это имущество, то даритель будет вправе отменить дарение только по основаниям, предусмотренным статьей 578 Гражданского кодекса РФ. Давайте подробнее рассмотрим эти основания.
Покушение на жизнь дарителя или его близких родственников
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 578 Гражданского кодекса РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Достаточным основанием для отмены дарения является умышленное нарушение одаряемым физической неприкосновенности дарителя путем причинения ему телесных повреждений. При этом характер и степень телесных повреждений не имеют значения. Это может быть и умышленное причинение вреда здоровью различной степени тяжести, и побои.
Закон не требует установления факта причинения телесных повреждений в виде приговора и признания одаряемого виновным в совершении преступлений, устанавливающих ответственность за причинение потерпевшему (дарителю) телесных повреждений. Для подачи иска в суд об отмене дарения вполне достаточно медицинских документов о самом факте причинения вреда здоровью дарителя и установления факта причинения такого вреда именно одаряемым.
Причем указанные действия могут быть совершены одаряемым, как в отношении дарителя, так и в отношении членов его семьи и близким родственников дарителя. Понятия члена семьи и близкого родственника раскрываются в Жилищном и Семейном кодексе РФ.
К членам семьи нанимателя согласно статье 69 Жилищного кодекса РФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
К близким родственникам, согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца, то есть единокровные или общую мать, то есть единоутробные) братья и сестры.
Умышленное лишение жизни дарителя одаряемым
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 578 Гражданского кодекса РФ, в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В отличие от покушения на жизнь и здоровье дарителя, в случае, если одаряемый лишил дарителя жизни, право требовать отмены дарения переходит к наследникам дарителя.
Здесь уже речь идет об умышленном убийстве, что может быть подтверждено лишь приговором по уголовному делу, на основании которого одаряемый будет признан виновным в умышленном убийстве дарителя.
Правом на предъявление в суд иска об отмене дарения по этому основанию обладают наследники дарителя, то есть лица, принявшие наследство одним из способов, предусмотренных статьей 1153 Гражданского кодекса РФ.
Первый способ принятия наследства – это оформление наследственных прав через нотариуса и во внесудебном порядке. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Второй способ принятия наследства – фактическое принятие наследства без обращения к нотариусу. Этот вариант принятия наследства оформляется исключительно путем обращения в суд с иском об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на наследственное имущество. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Согласно пункту 2 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Это означает, что если наследодателю принадлежало какое-либо имущество, кроме переданного в дар, и это имущество было оформлено наследниками дарителя в судебном или внесудебном порядке, то они вправе подать в суд иск против одаряемого об отмене сделки дарения. Основанием для подачи такого иска в суд будет являться приговор по уголовному делу, которым одаряемый будет признан виновным в умышленном убийстве дарителя.
В случае удовлетворения судом такого иска, запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности одаряемого на ранее подаренное ему имущество будет прекращена, и это имущество будет разделено между наследниками дарителя пропорционально их долям в праве на наследство.
Угроза безвозвратной утраты предмета дарения
Сделка дарения может быть отменена также и на основании пункта 2 статьи 578 Гражданского кодекса РФ, согласно которой даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты.
Для применения этого основания необходимо соблюдение двух условий:
- Подаренное имущество должно представлять для дарителя большую неимущественную ценность;
- Действия или бездействие одаряемого должны создать угрозу безвозвратной утраты этого имущества.
Оба обстоятельства дарителю предстоит доказывать в судебном порядке. И если факт возможной безвозвратной утраты недвижимого имущества можно доказать в суде, например, с помощью назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы, то с доказыванием большой неимущественной ценностью имущества для дарителя могут возникнуть определенные проблемы. В части доказывания большой неимущественной ценности для дарителя подаренного имущества не существует единой судебной практики. Поэтому, если в тексте договора дарения не будет отдельным пунктом прописано такое основание для отмены дарения, как ненадлежащее обращение одаряемого с предметом дарения, то определение критерия “большой неимущественной ценности для дарителя” будет целиком и полностью отнесено на усмотрение суда.
Отмена дарения, совершенного индивидуальным предпринимателем
Договор дарения недвижимого имущества может быть заключен не просто гражданином, а лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.
Для индивидуальных предпринимателей предусмотрено отдельное основание отмены дарения по пункту 3 статьи 578 Гражданского кодекса РФ, согласно которому по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Данная норма права предусматривает возможность отмены дарения, совершенной индивидуальным предпринимателем с целью сокрытия имущества в тот момент, когда его банкротство становится неизбежным. Здесь речь идет об отмене фиктивной сделки, направленной на изъятие индивидуальным предпринимателем своего имущества из конкурсной массы, чтобы это имущество не было продано с торгов. Если дарение было осуществлено за шесть месяцев до признания индивидуального предпринимателя банкротом, данная сделка может быть отменена в судебном порядке кредиторами индивидуального предпринимателя или конкурсным управляющим.
Таким образом, отличие данного основания для отмены дарения от других оснований заключается в том, что дарение может быть отменено не дарителем или его наследниками, а третьими лицами, не являвшимися стороной сделки.
Даритель пережил одаряемого
Согласно пункту 4 статьи 578 Гражданского кодекса РФ в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Соответственно, стороны договора дарения могут самостоятельно предусмотреть отдельным пунктом в тексте договора возможность его отмены дарителем в том случае, если он переживет одаряемого.
Данное условие должно быть прописано в тексте договора дарения предельно четко, без употребления словосочетаний “возможна отмена дарения” или “допускается отмена дарения”.
Поскольку в силу пункта 5 статьи 578 Гражданского кодекса РФ в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, то смерть одаряемого делает невозможным выполнения этого условия договора по объективным причинам. В итоге обязанность по возврату дарителю подаренного им имущества переходит к наследникам одаряемого, и в случае их отказа возвратить имущество дарителю, последнему придется подавать в суд иск против наследников об отмене дарения и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, даже наличие в тексте договора дарения четко сформулированного условия об отмене дарения в случае смерти одаряемого, не гарантирует дарителю возврат этого имущества во внесудебном порядке.
Выводы
Как видно из представленного перечня, оснований для отмены дарения может быть всего несколько, и большая часть из них связана с возможной отменой дарения и возврата подаренного имущества исключительно в судебном порядке.
Данное обстоятельство следует учитывать при заключении договора дарения. Ни в коем случае не стоит заключать шаблонный договор дарения, основываясь на примерных текстах, публикуемых в сети Интернет.
Всегда лучше обратиться к нотариусу или профессиональному юристу по недвижимости для составления индивидуального текста договора дарения, в котором следует предусмотреть максимально возможный перечень оснований для отмены дарения во внесудебном порядке, использовав в тексте договора предельно четкие формулировки, не допускающие их произвольной трактовки. Только такой вариант оформления и согласования текста договора защитит права дарителя и, в случае необходимости, позволит добиться возврата подаренного имущества с наименьшими рисками для дарителя.
Читайте ещё:
Автор: юрист Егоров Константин Михайлович
Телефон: + 7 (495) 642-27-02
Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам
Телефон: