О нас Услуги Контакты
kmsud@yandex.ru +7 (495) 642-27-02
  • НовостиНедвижимость
  • Совет юристаНаши статьи
  • Вопрос юристуЮрист он-лайн
  • Статьи
    • Вселение, выселение, снос, предоставление жилья
    • Новостройки, инвестирование, долевое участие в строительстве
    • Владение и пользование жилым помещением
    • Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка
    • Прочие жилищные вопросы
    • Нежилые помещения, коммерческая недвижимость
    • Судебные споры, арбитраж
    • Развод, имущество супругов, взыскание алиментов
    • Наследование, наследственные споры
    • Договорное право, сделки
    • Ипотека, кредиты, взыскание долгов
    • Земельное право
    • Юридическая пресса
    • Иные темы
  • Законодательство
    • Кодексы
    • Законы (ФЗ РФ)
    • Законы города Москвы
    • Конституция РФ
  • Судебные делаНаша практика

Наемные дома: проблемы правового режима

Главная › Статьи › Владение и пользование жилым помещением › Наемные дома: проблемы правового режима
Подсчет расходов
15.02.2020
Аренда, Найм
0

Переход к рыночным отношениям привел к кардинальным переменам в системе жилищных прав граждан. Как следствие, стремительно развивается жилищное законодательство, закрепляющее механизмы их приобретения и реализации. Удовлетворение жилищных потребностей граждан за счет государственных и муниципальных фондов постепенно вытесняется решением данной проблемы за счет их собственных средств и средств организаций, увеличивается круг возможных договорных форм, опосредующих пользование жилыми помещениями, а следовательно, растет надобность в дальнейшей модификации, а в ряде случаев — в детализации правового регулирования складывающихся отношений.

Весомую роль в обозначенной сфере продолжает играть договор найма с его видовым многообразием, обусловленным целями и основаниями предоставления жилых помещений. В настоящее время одним из ведущих направлений государственной жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровне выступает развитие рынка наемного жилья. Разрешение жилищных проблем в зарубежных странах давно базируется на продвижении института арендного жилья. Наемное жилье в Европе составляет чуть менее половины всего жилищного фонда и включает как коммерческий, так и некоммерческий сектор. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании (65%), Нидерландах (75%), Австрии (59%), Финляндии (53%) и т.д. <1> Так, в рамках социальных программ частными инвесторами строятся дома с целью последующего получения государственной поддержки в виде разницы между рыночной и социальной стоимостью найма.

———————————

<1> См.: Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8. С. 75; Широков А.В., Вербицкий А.С. Судьба наемных домов в сегодняшней России // Коммунальщик. 2016. N 4. С. 27.

В России на сегодняшний день существует острая потребность в долгосрочных, стабильных, гарантированных наемных отношениях. Отсутствие надлежащего оформления, проверенных и надежных наймодателей часто приводит к серьезным проблемам для обеих сторон возникающих при этом правоотношений.

С целью увеличения доступных способов обеспечения граждан жилыми помещениями в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) появились новые разделы, посвященные наемным домам и договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Жилые помещения частного жилищного фонда стало возможным использовать для социальных целей, а именно обеспечения жильем граждан, нуждающихся в жилых помещениях, но не являющихся малоимущими, имеющими невысокий доход, не позволяющий приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Данный шаг законодателя, без сомнения, заслуживает одобрения и поддержки. В литературе верно подчеркивается, что «сочетание рыночного регулирования и бюджетного финансирования — общепринятый принцип разработки и реализации целей и задач социальной политики» <2>. Появление новых положений в ЖК РФ потребовало обновления иных законодательных актов разноотраслевого характера. Изменения и дополнения последовали в рамках положений гражданского, градостроительного, земельного законодательства. Для детализации процедуры предоставления жилых помещений возникла необходимость разработки подзаконной нормативной базы. В целом федеральная и региональная нормативная база регулирования наемных отношений на настоящий момент преимущественно сформирована, но говорить о полном ее завершении пока рано.

———————————

<2> Пожилова И.В. Актуальные аспекты оптимизации региональной жилищной политики // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2014. N 4(27). С. 15.

Прообразом наемных домов в дореволюционной России являлись доходные дома, строительство которых началось еще в XVIII в., причем данный институт имел достаточно широкое распространение и был рассчитан на различные уровни доходов проживающих. Владелец доходного дома сдавал квартиры внаем. Так, в литературе отмечается, что в Москве и Санкт-Петербурге до революции собственное жилье имел лишь небольшой процент населения, остальные снимали жилые помещения в доходных домах <3>. Жителями доходного дома были представители всех сословий, званий и чинов, которые не желали обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Квартиры в доходных домах пользовались большим спросом. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных на муниципальные средства <4>. После 1917 года доходные дома были ликвидированы. К сожалению, предлагаемые законодателем пути разрешения жилищной проблемы в настоящее время не нашли должного применения, в доктрине неоднократно подчеркивалось отсутствие масштабного позитивного эффекта внедрения модели строительства и использования наемных домов <5>.

———————————

<3> См.: Сосипатрова Н.Е. Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. 2014. N 6. С. 162.

<4> См.: Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность // Современное право. М.: Новый Индекс, 2010. N 1. С. 143 — 147.

<5> См.: Барсуков Р.М. Правовое регулирование и перспективы развития отношений в сфере строительства и использования наемных домов // Российское образование и наука сегодня: проблемы и перспективы. 2015. N 1. С. 50; Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 26.

Несмотря на тот факт, что для вовлечения застройщиков в процесс создания наемных домов предусматривались различные уровни государственной поддержки (приоритетное обеспечение земельными участками, налоговые льготы, субсидирование строительства наемных домов), большой заинтересованности к данным проектам со стороны инвесторов не последовало. С момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» было введено в эксплуатацию небольшое количество наемных домов социального использования. Причинами тому выступают очень медленная окупаемость проекта по строительству жилья, сложности с льготным присоединением объектов к инженерным коммуникациям, непроработанность вопроса об условиях кредитования, необходимость несения подрядчиками дополнительных затрат на чистовую отделку помещений и проч. Немаловажную роль играет и тот факт, что особенности правового режима наемного дома существенным образом ограничивают правомочия его собственника по сравнению с иными видами недвижимости.

Согласно положениям ЖК РФ наемный дом представляет из себя здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в нем (ст. 91.16). Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных, не допускается.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50%, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50%.

В доктрине обозначен ряд признаков, характерных для наемных домов: во-первых, речь идет о целостном здании с единственным собственником, во-вторых, объект имеет строгое целевое назначение — для проживания граждан на возмездной основе и, наконец, пользование жилыми помещениями в нем осуществляется на основании договора найма жилых помещений <6>.

———————————

<6> См.: Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 18 — 20.

Для создания наемных домов законодателем предусмотрена возможность получения государственной (муниципальной) поддержки, формы и порядок предоставления которой обусловлены видом и формой собственности строящихся объектов.

Отчуждение отдельных жилых помещений в составе наемного дома не допускается. Возможно участие в гражданском обороте всего дома в целом или всей совокупности находящихся в нем помещений при обязательном сохранении цели его использования, за исключениями, предусмотренными законом. Залог названного объекта также имеет определенную специфику.

В доктрине и законодательстве наряду с понятием «наемный дом» используется термин «доходный дом», в связи с этим возникает потребность проведения их сравнительного анализа. Доходный дом представляет собой многоквартирный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли передает в пользование широкому кругу лиц как жилые, так и нежилые помещения без ограничения их размеров. Согласны с позицией тех авторов, которые разграничивают названные категории <7>, поскольку доходные дома в первую очередь рассчитаны на извлечение прибыли и не в полной мере вписываются в социальные проекты и программы, хотя не исключают наличие социальных обязательств их собственников. Представляется, что и в дореволюционной России доходные дома выполняли более широкие экономические функции, нежели наемные дома в настоящее время.

———————————

<7> См.: Николюкин С.В. Гражданско-правовая ответственность собственников наемных домов // Современный юрист. 2018. N 4. С. 37.

Таким образом, понятие «наемный дом» неразрывно связано с договором найма жилого помещения; появление этого института в жилищном законодательстве в первую очередь направлено на решение задачи обеспечения жилыми помещениями указанных в законе категорий граждан. Вместе с тем законодатель не содержит запрета на включение в состав наемного дома в ходе его создания ряда нежилых помещений, находящихся, например, на первом этаже здания и предназначенных для сдачи в аренду под офисы, магазины, учреждения сферы бытового обслуживания, что, в свою очередь, могло бы принести дополнительные доходы собственнику. Ввиду этого следует определить в законе их возможную долю в общем количестве помещений наемного дома либо долю их общей площади в общей площади всех помещений в наемном доме как социального, так и коммерческого использования. Такой подход будет способствовать более точному расчету окупаемости проекта.

Согласно нормам ЖК РФ часть здания не может быть признана наемным домом. Полагаем, использование в указанных целях части дома вполне допустимо и сделает данную модель более привлекательной для инвесторов. Подобную ситуацию можно проследить на примере законодательства об общежитиях, которое ранее предполагало использование в качестве таковых только отдельного здания (ст. 109 ЖК РСФСР), однако впоследствии, с принятием ЖК РФ, в связи с дефицитом специализированного жилищного фонда и растущими потребностями работодателей под общежития стали предоставляться в том числе части домов.

Требует более подробного регулирования возможность внутренней дифференциации жилых помещений наемного дома в зависимости от степени их благоустройства, отделки, места положения, этажности и прочих технических и потребительских характеристик, оказывающих влияние на ценообразование и, соответственно, доходность наемной конструкции в целом.

Вызывает вопросы и строго очерченный законом субъектный состав складывающихся при создании и эксплуатации наемных домов отношений. Императивно закреплена принадлежность наемного дома только одному собственнику. Считаем такое ограничение нецелесообразным, поскольку оно лишает возможности группы инвесторов объединить ресурсы для строительства и осуществления совместной деятельности. Тем более что расщепление права собственности уже неизбежно будет иметь место в случае, если единственный собственник состоит в браке, вследствие чего вовсе не исключается возникновение права совместной собственности на возводимый наемный дом; о множественности собственников речь пойдет и при наследовании. В свою очередь, распределение между сособственниками социальных обязательств не должно вызвать затруднений. Для обеспечения возврата средств государственной (муниципальной) поддержки можно предусмотреть, например, солидарную ответственность последних.

Полагаем возможным упростить и порядок определения размера дохода потенциальных нанимателей. В соответствии с действующими правилами последний устанавливается органами местного самоуправления и не может превышать размер, позволяющий гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Зависимость данного показателя от возможности привлечения заемных средств вызывает недоумение, учитывая возвратность привлеченных средств и сопряженные с этим риски финансовой устойчивости. А вот закрепление права нанимателя на последующий выкуп у собственника предоставляемых в долгосрочный наем жилых помещений (при возникновении у данных лиц такой возможности впоследствии) гораздо благоприятнее скажется на решении жилищного вопроса в целом.

При оценке эффективности использования обозначенной правовой конструкции немаловажен и учет фактора трудовой мобильности населения. Успешное разрешение проблемы доступного наемного жилья поможет решить и вопросы кадрового обеспечения для многих работодателей. В свете сказанного привлечение крупных работодателей к строительству и дальнейшему использованию наемных домов для своих работников может потребовать нормативного расширения субъектного состава договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Нуждается в корректировке и договорная форма, сопровождающая пользование жилыми помещениями в наемном доме социального использования. Так, вызывает вопросы процедура предоставления жилых помещений, остались без внимания законодателя правовые последствия признания решения о предоставлении жилых помещений недействительным, лишь частично урегулированы основания и последствия расторжения договора.

Как верно подчеркивается в теории, в разные периоды развития страны в жилищной сфере были апробированы и государственные, и рыночные методы, однако общемировая практика доказала необходимость сочетания государственного и рыночного секторов для устойчивого развития жилищной модели <8>. В целом можно говорить о необходимости модернизации правового режима наемных домов с целью их более эффективного функционирования в системе способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Выстроенная законодателем модель ограничена жесткими рамками, что, на наш взгляд, тормозит ее продвижение и не позволяет привлечь большее число инвесторов для реализации жилищных программ. Безусловно, достижение поставленных законодателем целей развития жилищного строительства прежде всего сопряжено с проведением целого комплекса мероприятий экономического характера по развитию рынка наемного жилья, однако эти процессы должны сопровождаться совершенствованием правового режима наемных домов, в том числе в аспекте повышения гибкости правового регулирования.

———————————

<8> Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социология. 2010. N 2. С. 203 — 222.

Литература

1. Барсуков Р.М. Правовое регулирование и перспективы развития отношений в сфере строительства и использования наемных домов / Р.М. Барсуков // Российское образование и наука сегодня: проблемы и перспективы. 2015. N 1. С. 49 — 51.

2. Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера / О.Э. Бессонова // Регион: экономика и социология. 2010. N 2. С. 203 — 222.

3. Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России / Н.В. Василенко // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 25 — 28.

4. Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений / О.В. Ефимова // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 18 — 21.

5. Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность / О.В. Кириченко // Современное право. 2010. N 1. С. 143 — 147.

6. Николюкин С.В. Гражданско-правовая ответственность собственников наемных домов / С.В. Николюкин // Современный юрист. 2018. N 4. С. 37 — 47.

7. Пожилова И.В. Актуальные аспекты оптимизации региональной жилищной политики / И.В. Пожилова // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2014. N 4(27). С. 14 — 22.

8. Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда / Н.Н. Рогожина // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8. С. 72 — 82.

9. Сосипатрова Н.Е. Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования / Н.Е. Сосипатрова // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. 2014. N 6. С. 162 — 166.

10. Широков А.В. Судьба наемных домов в сегодняшней России / А.В. Широков, А.С. Вербицкий // Коммунальщик. 2016. N 4. С. 24 — 30.

Читайте еще:

  • Как здания классифицируются по назначению

 

Автор: Е.С. Крюкова


ПРЕДЛАГАЕМ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Запись на юридическую консультацию: +7 (495) 642-27-02

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости недвижимости

Завещание

Суды стали реже отменять завещания

26.03.2023
Остекленный балкон

Перепланировка при объединении квартиры и лоджии может быть упрощена

11.03.2023
Ипотека за дом

Вступили в силу новые правила: получить данные о владельцах недвижимости можно будет только через нотариуса

03.03.2023
Еще новости

Совет юриста

Передача документов

Отмена дарения

20.09.2022
Передача ключей по акту приема-передачи

Акт приема-передачи жилого помещения

01.02.2021
Подтверждение передачи денег

Задаток, аванс и предварительная оплата по договору

30.04.2020
Еще советы

Судебная практика

Вскрытие двери в квартиру судебными приставами

Защита прав собственника жилого помещения

16.01.2023
Судья

Исчисление сроков исковой давности при признании договоров купли-продажи недействительными

13.01.2022
Коттеджный поселок зимой

Собственник коттеджа обязан платить за содержание коттеджа и общего имущества в коттеджном поселке лишь при наличии ряда условий

24.01.2021
Еще статьи

Свежие записи

  • Суды стали реже отменять завещания
  • Перепланировка при объединении квартиры и лоджии может быть упрощена
  • Вступили в силу новые правила: получить данные о владельцах недвижимости можно будет только через нотариуса
  • Росреестр изложил свою позицию по вопросу о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость между сособственниками
  • "Проходные" помещения можно будет приватизировать только при условии установления публичного сервитута

Теги

Арбитражные споры Аренда Арест Банк Банкрот Бизнес ВАС РФ ВС РФ Вексель Выселение Дарение Договор Долг Дольщик Доля Дом ЖСК Жильё Завещание Займ Залог Земля Имущество Ипотека Иск Исполнительное производство Квартира Комната Кредит Мошенничество Найм Налоги Наследство Недвижимость Нежилое помещение Незавершенное строительство Неустойка Оказание услуг Перепланировка Подряд Пользование жилым помещением Потребитель Право собственности Предоставление жилья Приобретение жилья Пристав Раздел имущества Регистрация договора Рента Риелтор Родственники Самовольная постройка Сделка Снос Соседи Страхование Суд Судья Супруги ТСЖ Ущерб Член семьи Экспертиза Юрист

Свежие комментарии

  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. Для принятия заочного решения о раст...
  • Виталий Добрый день! Если истец написал ходатайство о рас...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. Согласно требованиям ч.7 ст.33 ФЗ «О...
  • Ильгизар Можно ли перевести исполнительное производство в Ф...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. С 01 февраля 2022 года должники пол...
  Телефон: +7 (495) 642-27-02   Адрес: г.Москва, ул.Отрадная, дом 1   Почта: kmsud@yandex.ru
Создание и поддержка сайта proSite
Метрика