О нас Услуги Контакты
kmsud@yandex.ru +7 (495) 642-27-02
  • НовостиНедвижимость
  • Совет юристаНаши статьи
  • Вопрос юристуЮрист он-лайн
  • Статьи
    • Вселение, выселение, снос, предоставление жилья
    • Новостройки, инвестирование, долевое участие в строительстве
    • Владение и пользование жилым помещением
    • Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка
    • Прочие жилищные вопросы
    • Нежилые помещения, коммерческая недвижимость
    • Судебные споры, арбитраж
    • Развод, имущество супругов, взыскание алиментов
    • Наследование, наследственные споры
    • Договорное право, сделки
    • Ипотека, кредиты, взыскание долгов
    • Земельное право
    • Юридическая пресса
    • Иные темы
  • Законодательство
    • Кодексы
    • Законы (ФЗ РФ)
    • Законы города Москвы
    • Конституция РФ
  • Судебные делаНаша практика

Комментарий изменений в ЖК РФ (по состоянию на 31.08.2019 года)

Главная › Статьи › Прочие жилищные вопросы › Комментарий изменений в ЖК РФ (по состоянию на 31.08.2019 года)
Закон
16.02.2020
Жильё
0

Как и подавляющее большинство других правовых актов России, Жилищный кодекс Российской Федерации является объектом постоянных законодательных изменений и дополнений. Это вызвано как потребностями практики его применения, так и несовершенством законодательной техники.

Самыми последними были существенные изменения, внесенные Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ, Федеральным законом от 15.04.2019 N 60-ФЗ, Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ и Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ. Анализ этих изменений будет дан ниже.

Изменения коснулись ст. 20 ЖК РФ, регулирующей государственный, муниципальный и жилищный контроль. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ функции государственного жилищного надзора были расширены за счет включения в него такой функции, как надзор над порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме. Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопросы, связанные с осуществлением перевода жилого помещения в нежилое нередко являются источником конфликтных ситуаций и органы государственного жилищного надзора должны контролировать этот процесс.

Часть 2 статьи 22 ЖК РФ Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ была дополнена положением о том, что в помещении после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

В частности, переводимое из жилого в нежилое помещение должно иметь отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить. Кроме того, речь также идет о том, чтобы в нежилое помещение был не только отдельный вход, но и отдельная лестница, что очевидно создаст определенные сложности для потенциальных собственников нежилых помещений и особенно для тех, кто уже осуществил перевод помещения в нежилое с нарушением этого правила.

В ч. 2 статьи 23 ЖК РФ, установившей перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, также были внесены изменения. В частности, Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ в указанный перечень были внесены такие документы, как протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6) и согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 7).

С точки зрения интересов собственников жилых помещений указанные изменения важны, однако несомненно, что они затруднят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

Указанным Законом статья 23 ЖК РФ была также дополнена частью 2.2, в которой было дано определение примыкающих к переводимому помещений и установлен порядок получения такого согласия.

В частности, примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

При этом согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Выражение «каждого собственника» означает, что речь также идет и о субъектах общей долевой собственности на примыкающие к переводимому помещения.

Расширена была компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, надо обратить внимание на п. 4.5 части 2 ст. 44 ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ, в котором говорится о таком полномочии общего собрания, как принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также на новую редакцию п. 3.1 части 2 указанной статьи, включившей в компетенцию общего собрания принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Наличие подобных изменений вызвано тем, что ранее действовавшее жилищное законодательство не содержало положений, гарантирующих собственникам помещений в многоквартирном доме соблюдение их прав и законных интересов собственником переводимого помещения. Поэтому возникла необходимость в создании дополнительных условий для собственника переводимого помещения, выполнение которых будет гарантировать соблюдение прав и законных интересов других собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменился порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако в соответствии с изменениями, внесенными в п. 3 статьи 45 ЖК РФ Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ, общая процедура проведения собрания не распространяется на решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (см. комментарий к части 2 статьи 44).

В частности, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по указанному вопросу, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, уточнены положения Жилищного кодекса Российской Федерации о необходимом количестве голосов для принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, что представляется правильным, поскольку не все рассматриваемые вопросы являются достаточно важными.

В статье 46 ЖК РФ, которая также подверглась изменениям, говорится о процедуре установления правомочности решений общего собрания собственников помещений в зависимости от вопроса, который на нем обсуждается.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключение составляют вопросы, связанные с принятием решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ), о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.2 части 2 ст. 44 ЖК РФ), которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для принятия решений, предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ, необходимо большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Увеличение числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по сравнению с ранее действовавшей редакцией комментируемой статьи для принятия решений по указанным вопросам призвано уменьшить правовую возможность для недобросовестного поведения как со стороны собственников помещений многоквартирного дома, так и со стороны управляющих организаций. В частности, ранее отмечались случаи, когда один и тот же многоквартирный дом обслуживался несколькими управляющими компаниями, выбранными различными общими собраниями, на которых присутствовало небольшое количество собственников помещений.

В часть 1 статьи 162 ЖК РФ Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ было внесено дополнение, в соответствии с которым каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Скорее всего, введение этого дополнения, несмотря на его очевидность, было вызвано попытками отдельных управляющих организаций переложить обязанности по оплате коммунальных услуг со стороны неплательщиков на добросовестных плательщиков.

В статье 155 ЖК РФ произошли следующие изменения.

Следует учитывать, что часть 15 статьи 155 ЖК РФ допускает возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения, управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях — подрядчиком или ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности банковским платежным агентом.

При этом наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Участники расчетов за жилые помещения и коммунальные услуги в данном случае действуют на основании норм Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» и законодательства о банковской деятельности (Федеральных законов от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» и от 27 июня 2011 г. N 161-ФЗ «О национальной платежной системе»).

В таких случаях возникает вопрос о том, может ли право на взыскание просроченной задолженности быть передано другим лицам. Ранее действовавшее законодательство не содержало прямого запрета на такую передачу.

В связи с этим Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ в статью 155 ЖК РФ были введены две дополнительные части — 18 и 19.

Часть 18 установила запрет на уступку управляющей организацией, ТСЖ, жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом, ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению такой платы третьим лицам (в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц). В последнем случае речь идет о коллекторских агентствах.

Исключение сделано в отношении уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.

А в части 19 указанной статьи сказано, что собственник помещения в многоквартирном доме и наниматель жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, у которых имеется просроченная задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должны быть уведомлены об уступке права (требования) по возврату такой задолженности указанным лицам в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

До предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности они вправе не исполнять обязательство по погашению просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Изменения были внесены в порядок информирования о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренный частью 2.1 статьи 164 ЖК РФ.

В ней речь идет о том, что обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, с которыми собственники их заключили.

В ранее действовавшей редакции части 2.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагалась на собственников помещений в многоквартирном доме, что на практике приводило к невозможности ее исполнения в связи с отсутствием технических средств и профессиональных навыков у граждан.

Изменения были внесены в ст. 170 ЖК РФ, в которой говорится о фонде капитального строительства и способах его формирования. Данный фонд формируется за счет взносов на капитальный ремонт, уплачиваемый всеми собственниками помещений, и размещается на специальном счете в банке.

По общим правилам ГК РФ о банковском счете и части 1 ст. 170 ЖК РФ банк уплачивает проценты за пользование деньгами на счете, если иное не предусмотрено договором. Размер процентов определяется в договоре. В связи с этим в договоре специального счета для фонда капремонта должна быть предусмотрена обязанность банка платить проценты.

Однако ранее действовавшая редакция указанной статьи ничего не говорила о том, какова дальнейшая судьба начисленных процентов. В связи с этим Федеральным законом от 15.04.2019 N 60-ФЗ введена часть 1.1, согласно которой доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, а также доходы в виде процентов, полученные от размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта.

Изменения были внесены в ст. 171 ЖК РФ, в которую Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ была введена часть 4.

В ней речь идет о том, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение не вправе требовать от граждан документы и информацию, подтверждающие уплату гражданами ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в целях предоставления в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт. Информацию о наличии у граждан задолженности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает у регионального оператора либо владельца специального счета по запросу в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Региональный оператор, владелец специального счета обязаны предоставить такую информацию в течение пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса.

Такие документы и информация могут понадобиться, например, при предоставлении компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ) или при обеспечении инвалидов жильем (ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов в Российской Федерации).

Автор: С.П. Гришаев


ПРЕДЛАГАЕМ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Запись на юридическую консультацию: +7 (495) 642-27-02

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости недвижимости

Дачный поселок

Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина

13.06.2025
Ввод в эксплуатацию

Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию

06.06.2025
Аварийный дом

Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья

30.05.2025
Еще новости

Совет юриста

Передача документов

Отмена дарения

20.09.2022
Передача ключей по акту приема-передачи

Акт приема-передачи жилого помещения

01.02.2021
Подтверждение передачи денег

Задаток, аванс и предварительная оплата по договору

30.04.2020
Еще советы

Судебная практика

Вскрытие двери в квартиру судебными приставами

Защита прав собственника жилого помещения

16.01.2023
Судья

Исчисление сроков исковой давности при признании договоров купли-продажи недействительными

13.01.2022
Коттеджный поселок зимой

Собственник коттеджа обязан платить за содержание коттеджа и общего имущества в коттеджном поселке лишь при наличии ряда условий

24.01.2021
Еще статьи

Свежие записи

  • Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина
  • Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию
  • Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья
  • Как квартира, купленная в ипотеку, делится при разводе
  • В каком случае банки могут передать долги клиентов коллекторам? Разъясняет Верховный суд

Теги

Арбитражные споры Аренда Арест Банк Банкрот Бизнес ВАС РФ ВС РФ Вексель Выселение Дарение Договор Долг Дольщик Доля Дом ЖСК Жильё Завещание Займ Залог Земля Имущество Ипотека Иск Исполнительное производство Квартира Комната Кредит Мошенничество Найм Налоги Наследство Недвижимость Нежилое помещение Незавершенное строительство Неустойка Оказание услуг Перепланировка Подряд Пользование жилым помещением Потребитель Право собственности Предоставление жилья Приобретение жилья Пристав Раздел имущества Регистрация договора Рента Риелтор Родственники Самовольная постройка Сделка Снос Соседи Страхование Суд Судья Супруги ТСЖ Ущерб Член семьи Экспертиза Юрист

Свежие комментарии

  • Та Верховный суд России? А куда делся, Верховный суд ...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. Жильцу квартиру нужно подождать исте...
  • Екатерина Подскажите, есть ли вероятность решения суда в пол...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. В этом случае проблема решается в су...
  • Наталья Здравствуйте. А если застройщик акт подписал, но н...
  Телефон: +7 (495) 642-27-02   Адрес: г.Москва, ул.Отрадная, дом 1   Почта: kmsud@yandex.ru
Создание и поддержка сайта proSite
Метрика