Установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 28.12.2013 N 414-ФЗ)

1. 1. Страховщик вправе требовать выплаченное страховое возмещение с недобросовестного застройщика.
   2. Установлено обязательное условие договора страхования гражданской ответственности застройщика.
   3. Установлен срок для представления компетентному госоргану документов, необходимых для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства.
   4. Приведен перечень оснований для осуществления компетентными госорганами контроля (надзора) в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2013 N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее — Закон N 414-ФЗ) вносятся изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), а также в некоторые другие федеральные законы.

Закон N 414-ФЗ вступил в силу 1 января 2014 г., а в части ст. ст. 1 и 2 — 2 января 2014 г. (ст. 5 Закона N 414-ФЗ). Отметим, что ключевые положения, которые касаются содержания договора страхования, заключаемого с застройщиками, и осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков, содержатся именно в ст. ст. 1 и 2 Закона N 414-ФЗ. С 1 января 2014 г. застройщиками также могут являться жилищные и жилищно-строительные кооперативы, но только после получения разрешения на строительство (п. 2 ст. 4 Закона N 414-ФЗ).

1. Страховщик вправе требовать выплаченное страховое возмещение с недобросовестного застройщика

Теперь данное право страховщик может реализовать независимо от того, привлекался ли застройщик к ответственности в порядке ст. 10 Закона о банкротстве, предусматривающей ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве.

2. Установлено обязательное условие договора страхования гражданской ответственности застройщика

Договором страхования должно быть обеспечено право выгодоприобретателя (гражданина) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (ч. 9 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ).

Отметим, что наличие в договоре страхования, заключенном с застройщиком, условия о праве выгодоприобретателя на страховое возмещение является обычной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 7884/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2009 по делу N А81-5252/2008). Ранее включение такого условия в договор страхования не было обязательным.

3. Установлен срок для представления компетентному госоргану документов, необходимых для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства

Госорган, осуществляющий контроль (надзор) в области долевого строительства, вправе получать от застройщиков (иных лиц, привлекающих денежные средства для строительства) сведения и (или) документы, которые необходимы для проведения государственного контроля (надзора). Такие сведения требуется направить в течение 10 рабочих дней со дня направления мотивированного запроса указанным лицам (п. 4 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ, ст. 11 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ, далее — Закон N 294-ФЗ).

Ранее действующей редакцией п. 2.2 ч. 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ было установлено, что эти действия должны быть совершены в разумный срок. В некоторых случаях под разумным сроком судами фактически понимался срок, который был установлен компетентным госорганом для получения документов и сведений, необходимых для проведения контрольных проверок в отношении лиц, привлекающих денежные средства для строительства (см., к примеру, Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу N А41-57268/12).

Если лица, привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства многоквартирных домов, представят неполные или недостоверные сведения либо не представят документов в установленный срок, то таким лицам грозит административный штраф в размере от 50 до 200 тыс. руб. (ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ).

Данная санкция применялась судами в отношении застройщиков и до вступления в силу Закона N 414-ФЗ (см., например, Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А70-12082/2012, от 27.12.2013 по делу N А70-7181/2013).

4. Приведен перечень оснований для осуществления компетентными госорганами контроля (надзора) в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Для проведения плановой проверки выделено два самостоятельных основания (ч. 10 ст. 23 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ):

• • если истек один год с даты выдачи застройщику (другому лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства) разрешения на строительство объекта;
  • если истек один год с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица.

Для проведения внеплановой проверки в отношении лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в новой редакции ст. 23 Закона N 214-ФЗ названо шесть оснований. К таким основаниям относятся:

неисполнение в установленный срок таким лицом предписания об устранении нарушения требований Закона N 214-ФЗ, а также иных нормативных правовых актов, выданного контролирующим органом (п. 1 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);

• • установление признаков нарушения обязательных требований Закона N 214-ФЗ, выявленных в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой) и (или) проектной декларации застройщика (п. 2 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);
  • поступление в контролирующий орган обращений и заявлений о фактах нарушения Закона N 214-ФЗ, иных нормативных правовых актов (в том числе актов органов местного самоуправления) от граждан (юридических лиц, госорганов), а также информации из СМИ и сети Интернет (п. 3 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);
  • требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям (п. 5 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);
  • приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в связи с выявлением нарушений обязательных требований Закона N 214-ФЗ, иных нормативных правовых актов (п. 4 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);
  • приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой выездной проверки в порядке, установленном ч. 12 ст. 10 Закона N 294-ФЗ (ч. 12 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Внеплановая выездная проверка должна проводиться незамедлительно с извещением органа прокуратуры, причем законодатель специально указал на недопустимость предварительного уведомления проверяемого лица (ч. 13 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Следует обратить внимание на то, что в ранее действовавшей редакции ст. 23 Закона N 214-ФЗ вышеприведенные положения отсутствовали. Таким образом, законодатель устранил неопределенность, которая существовала при установлении оснований для проведения проверок в отношении застройщиков.

Ранее проверки в отношении застройщиков осуществлялись в соответствии с положениями Закона N 294-ФЗ. Отметим, что нормы Закона N 294-ФЗ также подлежат применению наравне с новыми положениями Закона N 214-ФЗ (ч. 8 ст. 23 Закона N 214-ФЗ в новой редакции).