Юристам компаний следует иметь в виду, что наличие на балансе организации жилого имущества может привести к образованию долгов за жилищно-коммунальные услуги. Российское законодательство недостаточно урегулировало вопрос начисления платы за ЖКУ в жилых помещениях, принадлежащих организациям. Этот пробел устраняется изучением судебной практики.
Как установлено Определением Верховного Суда РФ от 01.04.2021 N 304-ЭС20-16768 по делу N А81-1744/2019, общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении водоканала к заключению договора холодного водоснабжения и водоотведения в целях оказания коммунальных услуг в отношении жилых помещений, расположенных в принадлежащих обществу многоквартирных домах, на условиях, предложенных истцом, в том числе о применении тарифа «для населения» (п. 8 договора).
Заключая договор, стороны пришли к разногласиям о тарифе, по которому производятся расчеты. Собственник настаивал на применении тарифа «для населения», поскольку в помещениях проживали сотрудники компании, тогда как «Уренгойгорводоканал» предлагал более высокий тариф.
Собственник обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа. Суд удовлетворил иск, основываясь на том, что спорные помещения являются жилыми и предназначены для работников компании. Он установил, что при расчете стоимости коммунальных ресурсов следует применять тариф, установленный для населения, но только в том случае, если данные помещения не используются для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности организации, а поставляемые ресурсы используются исключительно на коммунально-бытовые нужды.
Однако апелляционный и окружной суды отменили решение первой инстанции, обосновывая это тем, что юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений, не имеют права на льготы. И, поскольку граждане не приобретают право постоянного (пожизненного) пользования жилым помещением, а юридическое лицо не имеет статуса наймодателя по договорам найма жилых помещений, суды пришли к выводу о применении тарифа «иные потребители».
Далее собственник обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил оставить в силе решение суда первой инстанции. Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что, несмотря на то что юридические лица — собственники жилых помещений отсутствуют в перечне субъектов, претендующих на льготы, судом может быть установлено предназначение этих помещений для проживания граждан в целях удовлетворения их личных бытовых нужд. Иными словами, предназначение жилого помещения для проживания граждан не изменяется при нахождении его в собственности юридического лица.
«Установление такого обстоятельства позволяет также применить при расчете стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в подобные жилые помещения, тарифы, установленные для группы «население», поскольку иной подход ставил бы проживающих в них граждан, использующих жилые помещения для проживания в целях удовлетворения личных бытовых нужд и реализации конституционного права на жилище, в дискриминационное положение в сравнении с гражданами, проживающими в собственных жилых помещениях или жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности публичным образованиям», — подчеркнул ВС.
Как пояснил Суд, факт использования истцом жилых помещений в коммерческой деятельности материалами дела не подтвержден, поэтому, основываясь на принципе равенства участников отношений, он пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости применения в рассматриваемом случае тарифов для группы «население». «МКД, находящиеся в собственности истца, по своим техническим характеристикам и стандартам благоустройства не уступают наемным домам. Выводы судов о применении к обществу тарифа «иные потребители» сделаны с нарушениями норм материального права», — заключил ВС, оставив в силе решение первой инстанции.
Таким образом, если жилье принадлежит юридическому лицу, но используется для проживания в нем граждан, то коммунальные услуги оплачиваются по общим тарифам для населения. Когда помещение используется в коммерческих целях, то стоимость ЖКХ рассчитывается по тарифам для юридических лиц.
Следующий пример иллюстрирует, как организация может избежать платы за коммунальные услуги. Решением от 1 сентября 2021 г. по делу N А03-1183/2021 Арбитражным судом Алтайского края установлено, что товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 396 571 руб. 36 коп. долга. Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению платы за коммунальные услуги.
Ответчик полагал, что бремя содержания спорного имущества за период с 01.02.2020 по 30.11.2020 должно нести АО, поскольку с 31.01.2020 спорная квартира согласно акту о передаче нереализованного имущества должника была передана банку в счет оплаты долга.
Квартира N 7, площадью 170,1 кв. м, расположенная в многоквартирном доме N 102/20 по Змеиногорскому тракту в г. Барнауле, принадлежит на праве собственности ООО.
Согласно расчету истца за период с 01.02.2018 по 31.03.2021 за ответчиком числится задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 302 437 руб. 17 коп.
Для возложения на ответчика обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг истцу необходимо доказать факт принадлежности спорного помещения в спорном периоде ответчику на каком-либо вещном праве.
Из материалов дела следует, что решением Индустриального районного суда г. Барнаула по делу N 2-365/2017 с ООО в пользу АО взыскан долг, обращено взыскание на квартиру N 7 по Змеиногорскому тракту, принадлежащую ООО. Постановлением судебного пристава-исполнителя квартира передана на реализацию.
В связи с тем что квартира не реализована на торгах, по акту от 31.01.2020 спорная квартира передана от ООО взыскателю — АО вместе с ключами в счет погашения долга.
Частью 2 ст. 237 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Учитывая специальную процедуру приобретения кредитором нереализованного имущества должника, акт приема-передачи, предусмотренный ч. 14 ст. 87 Закона N 229-ФЗ, фактически является эквивалентом договора купли-продажи.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Таким образом, ООО владело спорным помещением до 31.01.2020 включительно, а с 01.02.2020 собственником квартиры является банк.
Денежные средства были взысканы частично.
Таким образом, если имущество было отчуждено юридическим лицом любым образом, взыскать с него плату за жилищно-коммунальные услуги невозможно. Поэтому юристам компаний следует тщательно отслеживать юридическую судьбу недвижимости не по факту регистрации в Росреестре, а по документам-основаниям.
Приведем другой пример, наиболее часто встречающийся в практике. Постановлением от 30 августа 2021 г. по делу N А52-1522/2020 Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда установлено: акционерное общество обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью — управляющей организации о взыскании 1 369 648 руб. 64 коп. долга за электроэнергию. Решением Арбитражного суда Псковской области от 22.06.2021 иск удовлетворен.
ООО (УК) с этим решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.
Именно ответчик как управляющая организация несет обязанность по оплате электроэнергии, поставленной на общедомовые нужды в многоквартирные дома, находящиеся в его управлении.
АО «Псковэнергосбыт», являясь гарантирующим поставщиком электроэнергии, в указанный период отсутствия норматива (с 28.11.2018 по 04.11.2019) продолжало поставлять электроэнергию в многоквартирные дома, расположенные на территории Псковской области, в том числе в целях ее использования для содержания общего имущества. Ответчик при этом осуществлял взимание с конечных потребителей стоимости электроэнергии, потребляемой для целей содержания общего имущества.
Законодательством не предусмотрена возможность безвозмездной поставки электроэнергии со стороны энергоснабжающих организаций, расчеты за поставляемую энергию должны производиться, как указано выше, либо в соответствии с показаниями приборов учета, либо в соответствии с нормативом. В связи с этим истец (АО «Псковэнергосбыт») при отсутствии общедомовых приборов учета электроэнергии по части многоквартирных жилых домов, обоснованно применял в указанный период (с 28.11.2018 по 04.11.2019) норматив, утвержденный Приказом Государственного комитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 22.05.2017 N 54-ОД.
Являются необоснованными доводы ответчика о том, что истец (АО «Псковэнергосбыт») должен самостоятельно рассчитать величину норматива потребления электроэнергии для целей содержания общего имущества. Иск был удовлетворен.
Таким образом, самым частым спорным моментом в делах об оплате коммунальных услуг является расчет их объема. В данном случае в решении сказано о том, что в случае отсутствия утвержденного тарифа применяется тариф, действующий ранее. А ресурсоснабжающая организация не может рассчитывать его самостоятельно.
Юристам компаний следует иметь в виду, что наличие на балансе организации жилого имущества может привести к образованию долгов за жилищно-коммунальные услуги. Российское законодательство недостаточно урегулировало вопрос начисления платы за ЖКУ в жилых помещениях, принадлежащих организациям. Этот пробел устраняется изучением судебной практики.
Читайте ещё:
- Ответственность за неуплату, несвоевременную плату за жилое помещение и коммунальные услуги
- Расторжение договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги
Автор: Лисицына М.
Телефон: