Верховный суд России в ходе рассмотрения конкретного дела сформулировал крайне важные правовые позиции: нельзя сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. По мнению экспертов, на практике сейчас формируется новый правовой способ защиты прав граждан, владеющих долями в квартирах. Никто из официальных жильцов не сможет наводнить квартиру сомнительными личностями, чтобы заставить страдать полноправных соседей.
В данном случае конфликт разгорелся внутри некогда одной семьи, живущей в Архангельске. Бывшая общая квартира в результате раздоров стала коммунальной. В двух комнатах живет одна часть семьи, третью комнату отделила себе другая часть. Истцы, живущие в двух комнатах, пожаловались, что родственники «принадлежащую им комнату большей площади сдают посторонним лицам, чем нарушается право истцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну». По их словам, враждебная родня действует исключительно с целью навредить истцам, вынуждает заключить сделку купли-продажи принадлежащих ответчикам долей по неосновательно завышенной стоимости.
Проще говоря, впуская в дом посторонних, однокомнатная родня пыталась надбавить цену. Жить вместе люди не могут, это понятно. Но и дешево продавать свою комнату родственники не хотели. Как заставить соседей раскошелиться? Конечно же, запустить в дом посторонних, пусть потеснятся да поругаются.
«Вселение посторонних лиц доставляет максимальные неудобства истцу и его несовершеннолетнему ребенку», — пересказывают в материалах дела позицию истца. Поэтому двухкомнатная родня попросила суд наложить запрет на сдачу в аренду комнаты и вообще на вселение третьих лиц без письменного согласия всех участников долевой собственности на жилое помещение.
Нижестоящие инстанции в иске отказали. Однако Верховный суд России в буквальном смысле внял мольбам. «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого собственника нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту», подчеркивается в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России. Решения нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-К3).
Руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко заметила, что выводы, сделанные Верховным судом РФ в рассматриваемом определении представляются верными.
«Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, — говорит Марина Николаенко. — Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На мой взгляд, в названных нормах и заключается правомерность заявленных требований, ведь аренда является одним из способов распоряжения своим имуществом, а значит необходимо достижение согласия между долевыми собственниками».
По ее словам, требования истцов об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом вполне обоснованны и должны были быть рассмотрены без ссылки на то, что «…принятие судебного акта, констатирующего отсутствие у ответчика права на совершение указанных действий или запрещающих их совершение, не может обеспечить дополнительную защиту или восстановление каких-либо прав истца…» (как было указано апелляционным судом).
«Анализируя судебные акты нижестоящих инстанций, можно сделать вывод, что, по сути, они не подтверждали законность передачи комнаты в аренду, они говорили о том, что не требуется с таким требованием обращаться в суд, ограничения на заключение договора аренды уже есть благодаря закону. На мой взгляд имеет место быть формальный подход к рассмотрению дела, без учета конкретных обстоятельств, — говорит Марина Николаенко. — Долевая собственность — сложная история. Собственники одного объекта могут осуществлять все свои права, но в то же время обязаны следить за тем, чтобы не нарушить права друг друга своими действиями. Зачастую это такой замкнутый круг, который порождает спор за спором бесконечно.
Также хочется отметить, что рассматриваемым определением внесен «новый способ защиты своих прав». Ранее в аналогичных делах собственники оспаривали договоры аренды, взыскивали неосновательное обогащение в виде полученных арендных платежей».
Однако, продолжает она, единичные случаи были. Так, год назад Третьим кассационным судом общей юрисдикции была рассмотрена аналогичная ситуация. В определение кассационной инстанции от 03.04.2024 N 88-6861/2024 указано, почему согласие необходимо в данном случае: «…предоставление со-собственником комнат в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями необходимо согласовать с другими со-собственниками жилого помещения…».
«Запрет на совершение действий в будущем на мой взгляд в большей степени защищает собственников в данном случае», — считает Марина Николаенко.
Телефон: