О нас Услуги Контакты
kmsud@yandex.ru +7 (495) 642-27-02
  • НовостиНедвижимость
  • Совет юристаНаши статьи
  • Вопрос юристуЮрист он-лайн
  • Статьи
    • Вселение, выселение, снос, предоставление жилья
    • Новостройки, инвестирование, долевое участие в строительстве
    • Владение и пользование жилым помещением
    • Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка
    • Прочие жилищные вопросы
    • Нежилые помещения, коммерческая недвижимость
    • Судебные споры, арбитраж
    • Развод, имущество супругов, взыскание алиментов
    • Наследование, наследственные споры
    • Договорное право, сделки
    • Ипотека, кредиты, взыскание долгов
    • Земельное право
    • Юридическая пресса
    • Иные темы
  • Законодательство
    • Кодексы
    • Законы (ФЗ РФ)
    • Законы города Москвы
    • Конституция РФ
  • Судебные делаНаша практика

О нотариальном заверении сделок с недвижимостью

Главная › Совет юриста › О нотариальном заверении сделок с недвижимостью
Заверение документа
14.05.2012
Договор, Сделка
0

При заключении договоров и регистрации сделок с недвижимостью необходимо соблюдать обязательные требования, установленные гражданским законодательством. Приобретая квартиру, дачу или нежилое помещение граждане часто пренебрегают основополагающими правилами заключения сделок, не желая тратить на это время и силы, что иногда, может привести к нежелательным последствиям, в том числе и признание договора недействительным.

Законодательством предусмотрены общие требования для всех сделок:

    • законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделке);
    • способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);
    • соответствие воли и волеизъявления (например, во избежание порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

А также специальные требования, относящиеся к сделкам с недвижимостью:

    • соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки — письменная);
    • содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);
    • государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).
    • нотариальное удостоверение (для отдельных видов сделок с недвижимостью).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Со дня внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации:

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

    1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
    2. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
    3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
    4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
    5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
    6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).
    7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
    8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
    9. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
    10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
    11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
    12. Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).
    13. Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).
    14. Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Обязательное нотариальное удостоверение в настоящее время установлено законом для следующих видов сделок:

    • сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») ;
    • договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);
    • сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
    • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
    • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);
    • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);
    • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);
    • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);
    • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
    • брачный договор (ст. 41 СК);
    • соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
    • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК);
    • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);
    • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК). С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК).

Несоблюдение нотариальной формы для указанных типов договоров с недвижимостью в соответствии со ст.165 ГК РФ влечет их недействительность. Такие договоры считаются ничтожными.

Для всей остальной массы сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение не нужно, за исключением случая, когда в силу п.2 ст.163 ГК РФ стороны приходят к взаимному соглашению о нотариальном удостоверении сделки, хотя по закону для сделок данного вида это и не требуется.

Нотариальное удостоверение выступает дополнительным гарантом надежности и законности документов. Оспаривать сделку, заключенной в нотариальной форме, гораздо сложнее.

Однако, граждане не спешат нотариально заверять совершаемые сделки, к которым нет такого обязательного требования установленного законодательством. Так как, обращение к нотариусу – это довольно дорогостоящий и продолжительный по времени процесс, да и нотариус потребует для себя некоторые дополнительные экземпляры документов по сделке.

Например, в случае нотариального заверения договора купли-продажи квартиры, нотариус может потребовать, дополнительно, для себя: выписку из домовой книги, выписку из ЕГРП, технический паспорт БТИ, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и т.д. Комплект таких документов у разных нотариусов может немного различаться.

В законодательство о нотариате в ближайшее время предлагается внести существенные изменения, после чего, предполагается, что все сделки с недвижимостью будут нотариально удостоверяться в обязательном порядке.

Высший Арбитражный суд опубликовал проект поправок в Гражданский кодекс (ГК РФ), которые существенно увеличивают роль нотариата в России. Нотариусов наделяют новыми полномочиями – проводить государственную регистрацию прав собственности.

Предпосылками для такого новшества является недостаточная правовая грамотность граждан, а в силу этого и необходимость в защите от мошенничества.

Реформа нотариата, которую намерено провести государство, предполагает внесение изменений,  прежде всего в Гражданский кодекс, в законодательство о нотариате.

Нотариальное удостоверение операций с недвижимым имуществом – не новшество, до 1995 года нотариусы успешно регистрировали такие сделки. Однако с момента вступления в силу Гражданского кодекса государство разрешило заключать договоры купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. По мнению нотариусов, возможность заключать договоры в простой письменной форме способствовала росту криминала, а также распространению мошенничества на рынке недвижимости. В этой связи сотрудники правоохранительных органов не раз заявляли о необходимости вернуть обязательное удостоверение сделок с недвижимостью.

Предлагаемая редакция статьи 163 ГК РФ предполагает, что нотариальное удостоверение сделки включает в себя в том числе проверку законности содержания сделки,  прав сторон на ее проведение.

После вступления в силу поправок к Гражданскому кодексу нотариус будет обязан не просто поставить штамп и расписаться, но и удостовериться в праве и дееспособности участников совершаемой с объектом процедуры.

С этого момента нотариусы будут требовать соблюдения и других норм. Во-первых, наличия необходимых полномочий представителей сторон сделки и соблюдения формы договора. Во-вторых, доказательства факта принадлежности недвижимого имущества лицу, которое им распоряжается, или доверенному лицу, которое не владеет этой недвижимостью и распоряжается ею по доверенности. При этом нотариусы обязаны следить за соблюдением прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

Хочется надеяться, что подобные меры позволят сократить постоянно возрастающее количество мошеннических сделок с недвижимостью.

Читайте еще:

  • Нотариальное удостоверение сделок

 

Автор: юрист Юлия Николаевна Сараева

Телефон: + 7 (495) 642-27-02

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам


ПРЕДЛАГАЕМ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Запись на юридическую консультацию: +7 (495) 642-27-02

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости недвижимости

Дачный поселок

Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина

13.06.2025
Ввод в эксплуатацию

Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию

06.06.2025
Аварийный дом

Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья

30.05.2025
Еще новости

Совет юриста

Передача документов

Отмена дарения

20.09.2022
Передача ключей по акту приема-передачи

Акт приема-передачи жилого помещения

01.02.2021
Подтверждение передачи денег

Задаток, аванс и предварительная оплата по договору

30.04.2020
Еще советы

Судебная практика

Вскрытие двери в квартиру судебными приставами

Защита прав собственника жилого помещения

16.01.2023
Судья

Исчисление сроков исковой давности при признании договоров купли-продажи недействительными

13.01.2022
Коттеджный поселок зимой

Собственник коттеджа обязан платить за содержание коттеджа и общего имущества в коттеджном поселке лишь при наличии ряда условий

24.01.2021
Еще статьи

Свежие записи

  • Кассационный суд встал на сторону жителей поселка против строительства магазина
  • Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию
  • Конституционный суд изучил вопрос принудительного переселения из аварийного жилья
  • Как квартира, купленная в ипотеку, делится при разводе
  • В каком случае банки могут передать долги клиентов коллекторам? Разъясняет Верховный суд

Теги

Арбитражные споры Аренда Арест Банк Банкрот Бизнес ВАС РФ ВС РФ Вексель Выселение Дарение Договор Долг Дольщик Доля Дом ЖСК Жильё Завещание Займ Залог Земля Имущество Ипотека Иск Исполнительное производство Квартира Комната Кредит Мошенничество Найм Налоги Наследство Недвижимость Нежилое помещение Незавершенное строительство Неустойка Оказание услуг Перепланировка Подряд Пользование жилым помещением Потребитель Право собственности Предоставление жилья Приобретение жилья Пристав Раздел имущества Регистрация договора Рента Риелтор Родственники Самовольная постройка Сделка Снос Соседи Страхование Суд Судья Супруги ТСЖ Ущерб Член семьи Экспертиза Юрист

Свежие комментарии

  • Та Верховный суд России? А куда делся, Верховный суд ...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. Жильцу квартиру нужно подождать исте...
  • Екатерина Подскажите, есть ли вероятность решения суда в пол...
  • Егоров Константин Михайлович Здравствуйте. В этом случае проблема решается в су...
  • Наталья Здравствуйте. А если застройщик акт подписал, но н...
  Телефон: +7 (495) 642-27-02   Адрес: г.Москва, ул.Отрадная, дом 1   Почта: kmsud@yandex.ru
Создание и поддержка сайта proSite
Метрика