Капитальный и текущий ремонт здания

Что такое капитальный ремонт здания и как он проводится

Капитальный ремонт — это работы по восстановлению технических характеристик здания и улучшению показателей его эксплуатации. Для проведения такого ремонта необходимо подготовить проектную документацию. Получать для этого разрешение на строительство и впоследствии разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Если работы вы будете проводить с привлечением сторонней организации, то для этого нужно заключить договор на выполнение таких работ.

1. Что такое капитальный ремонт здания

Капитальный ремонт здания — это проведение работ по замене и (или) восстановлению (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

1. 1. его строительных конструкций или элементов этих конструкций (кроме несущих);
   2. систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
   3. замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или те, которые улучшают показатели этих конструкций, а также восстановление этих элементов.

К капитальному ремонту относят восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).

Какие именно виды работ проводятся при капитальном ремонте, устанавливается в нормативных актах и зависит от назначения здания. Например, в производственных зданиях проводятся работы по смене изношенных конструкций и деталей зданий или их замене на более прочные и экономичные, которые улучшают эксплуатационные возможности здания. Исключением является полная смена (замена) основных конструкций (п. 3.11 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279). Перечень таких работ приведен в Приложении 8 к названному Постановлению.

Необходимо учитывать, что при проведении работ по капитальному ремонту здание использовать нельзя. Его эксплуатация допускается только после окончания такого ремонта (ч. 4 ст. 55.24 ГрК РФ).

2. Как проводится капитальный ремонт здания

Получать разрешительную документацию для проведения капитального ремонта — разрешение на строительство и, следовательно, на ввод объекта в эксплуатацию — не нужно (п. 4.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

В то же время для проведения капитального ремонта потребуется:

1) подготовить документы, которые необходимы для составления проектной документации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

• • градостроительный план земельного участка;
  • результаты инженерных изысканий;
  • технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического присоединения.

Если здание будет ремонтироваться за счет бюджетных средств, то также необходимо составить смету на капитальный ремонт (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ);

2) обратиться к специализированной организации или ИП (членам СРО) и заключить договор подряда на подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ);

3) провести экспертизу проектной документации, если это необходимо. По общему правилу для капитального ремонта такая экспертиза не проводится. Исключение составляют следующие случаи (ч. 3, 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

• • если сметная стоимость капитального ремонта здания подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. В этом случае должна быть проведена государственная экспертиза;
  • проведение экспертизы является инициативой застройщика (технического заказчика). В этом случае может быть проведена как государственная, так и негосударственная экспертиза;

4) провести капитальный ремонт здания. На этом этапе необходимо:

— заключить договор строительного подряда с организацией или ИП. По общему правилу они должны быть членами саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).

Обратите внимание: если договор о капитальном ремонте заключен с иным лицом (договор субподряда), а не с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения), региональным оператором (договоры генерального подряда), то работы могут выполнять организации или ИП, которые не являются членами саморегулируемых организаций (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02);

— подготовить земельный участок и здание к проведению работ и передать лицу, которое будет проводить ремонт, результаты инженерных изысканий и проектную документацию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);

— проводить строительный контроль в процессе капитального ремонта здания и извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийной ситуации в здании (ч. 1, 3 ст. 53 ГрК РФ).

Что такое текущий ремонт здания и какие работы к нему относятся

Текущий ремонт здания — это одна из мер, которые должны предприниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

К такому ремонту, как правило, относится устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом оно практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).

Так, при текущем ремонте производственного здания проводятся работы, которые предохраняют его части, инженерное оборудование от преждевременного износа. Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279). Перечень самих работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 к названному Постановлению. Например, к ним относятся:

• • восстановление планировки здания;
  • постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей в стенах и перегородках;
  • смена отдельных плиток в черепичной и других видах кровли, которая состоит из отдельных плиток;
  • ремонт выходов на крышу;
  • окраска фасадов здания.

Обратите внимание, что сведения о проведении текущего ремонта нужно отражать в журнале эксплуатации здания. Форма такого журнала и требования по его ведению должны быть утверждены Минстроем России (ч. 5, 6 ст. 55.25 ГрК РФ).

Однако на сегодняшний день они не утверждены, поэтому рекомендуем разработать собственную форму журнала и использовать ее до того, как формы будут утверждены на законодательном уровне.

Читайте еще:

• Кто несет ответственность и обязанности по проведению работ по текущему обслуживанию и текущему ремонту жилого дома?
• Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
• Что такое фасад здания и какие требования установлены к его содержанию