Введение режима самоизоляции
Весной 2020 года, в связи с эпидемией коронавирусной инфекции (Covid-19), во всем мире был введен карантин, выразившийся в закрытии границ и существенном ограничении передвижения граждан по территории государств.
Не миновала эпидемия коронавируса и Российскую Федерацию, в которой в марте 2020 года было введено понятие “самоизоляция на дому”.
В пределах города Москвы данное понятие было введено Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ». Далее аналогичные правые нормы, вводящие понятие “самоизоляция”, были приняты органами власти других субъектов Российской Федерации.
Также были введены административные штрафы за нарушение режима самоизоляции, в результате которых большинство граждане, не являющиеся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.), на весьма продолжительный срок были лишены возможности покидать своё жильё, кроме как в целях покупки лекарств и продуктов, выгула собак и плановых визитов к врачу.
Последствия для арендатора (нанимателя) жилья
В связи с введением режима самоизоляции многие граждане, занимающие жилые помещения (дома, квартиры, комнаты) по договорам аренды (найма), столкнулись с серьезной проблемой. С одной стороны, они по-прежнему обязаны были оплачивать за арендуемое жилье по ценам, указанным в договорах аренды (найма), а с другой стороны – фактически лишились источника доходов, из которых они могли осуществлять эти платежи.
Для многих арендаторов ситуацию могло бы спасти введение в стране (или хотя бы в субъекте Российской Федерации по месту их проживания) режима Чрезвычайной ситуации, при которой наступает предусмотренный статьей 401 Гражданского кодекса РФ форс-мажор, и все выплаты по гражданско-правовым договорам на время приостанавливаются. Однако режим Чрезвычайной ситуации введен не был, что лишало арендаторов возможности сослаться на форс-мажор и продолжать пользоваться арендуемым жильем без оплаты за аренду (наем), не нарушая при этом согласованных с арендодателем условий договора.
Соответственно, возникла ситуация, требующая срочного урегулирования по инициативе арендатора жилого помещения, поскольку именно арендатор оказался наиболее пострадавшей стороной по обстоятельствам, формально от него не зависящим.
Расторжение договора аренды в сложившейся ситуации (отсутствия дохода и неопределенность перспектив с трудоустройством) для арендаторов является крайне неблагоприятным событием, в связи с чем именно арендатор должен быть инициатором переговоров с арендодателем на предмет внесения изменений в существенные условия договора аренды (найма), а именно – уменьшения или отсрочки уплаты арендной платы (платы за наем) до окончания режима самоизоляции, а может быть и до окончания эпидемии коронавируса, как таковой.
Последствия для арендодателя (наймодателя) жилья
Для арендодателей сложившаяся ситуация также не сулит ничего хорошего, поскольку плата за обслуживание жилого помещения и налоги на недвижимость будут взиматься с арендодателя вне зависимости от того, живет кто-то в этом жилом помещении или нет.
Кроме того, в условиях начавшегося в связи с введением режима самоизоляции кризиса неплатежей, не факт, что арендодателю удастся найти новых жильцов в перспективе ближайшего года.
Поэтому, несмотря на то, что арендодатель в предстоящих переговорах с арендатором имеет определенные преимущества, позволяющие ему не доказывать обязательность исполнения арендатором своих договорных обязательств по оплате, всё же арендодателю будет гораздо выгоднее пойти на определенные уступки, которые позволят ему хотя бы уменьшить свои неизбежные потери.
Какие возможны варианты решения проблемы
Прежде всего, нужно уяснить, что большинство договоров аренды (найма) весьма схожи по своему содержанию.
В таких договорах, как правило, имеется пункт про расторжение договора по инициативе арендодателя в связи с просрочкой арендатором очередных платежей на какой-то определенный срок (например, один или два месяца).
Также договоры аренды (найма), в большинстве своем, содержат условия об отдельной оплате арендатором жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и платы за содержание жилого помещения.
Кроме того, в договорах аренды (найма) содержится указание на обеспечительный платеж, который может быть оставлен у арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора (например, в случае порчи жилого помещения).
Именно с учетом этих условиях договора можно строить переговорную позицию сторон.
Как арендатор, так и арендодатель должны исходить из того, что по итогам переговоров им предстоит подписать Дополнительное соглашение к Договору аренды (найма) жилого помещения, в котором могут быть предусмотрены различные варианты решения внезапно возникшей проблемы, одним из которых могут быть:
1. Уменьшение размера арендных платежей на определенное количество месяцев.
При достижении такого соглашения стороны должны оговорить, начиная с какого месяца и на какой конкретный срок производится уменьшение размера арендных платежей, а также размер ежемесячного платежа за данный период времени.
Такое уменьшение платежей может быть, как в виде постоянной скидки за аренду (наем) жилого помещения, без последующей компенсации арендодателю, так и в виде отсрочки платежей на определенный срок, по наступлении которого арендатор должен будет компенсировать арендодателю недополученную сумму аренды.
2. Частичное или полное освобождение арендатора (нанимателя) от оплаты одного из предусмотренных договором ежемесячных платежей.
В этом случае стороны могут оговорить в Дополнительном соглашении к Договору аренды (найма) жилого помещения либо обязательство арендатора по внесению арендных платежей и освобождению арендатора от оплаты за ЖКУ и платы за содержание жилого помещения, либо, наоборот, об освобождении арендатора от внесения арендной платы и сохранения за арендатором обязанности по компенсации расходов на оплату за ЖКУ и платы за содержание жилого помещения.
При достижении такой договоренности, в Дополнительном соглашении к Договору аренды (найма) жилого помещения нужно будет четко прописать сроки действия этой договоренности и виды платежей, которые обязуется производить арендатор в этот период времени.
3. Зачет гарантийного платежа в счет оплаты за предстоящий месяц.
В этом случае арендатор соглашается на то, что ранее оплаченный им гарантийный платеж засчитывается арендодателем в счет очередного месячного платежа на аренду (наем) жилого помещения.
В Дополнительном соглашении к Договору аренды (найма) жилого помещения следует указать сроки, в которые арендатор обязуется восполнить арендодателю гарантийный платеж и санкции за нарушение данного обязательства (штрафные санкции или освобождение жилого помещения по первому требованию арендодателя).
Такой вариант решения проблемы можно применить с одновременным уменьшением размера арендных платежей и (или) частичным освобождением арендатора (нанимателя) от оплаты по договору.
Какой бы вариант решения проблемы не был выбран сторонами, всегда нужно иметь в виду, что расторжение договора аренды (найма) жилого помещения в нынешних условиях не выгодно ни арендатору, ни арендодателю, и при не достижении согласия пострадавшими окажутся обе стороны договора.
Читайте еще:
- Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам
- Особенности прекращения обязательств по найму жилого помещения
Автор: юрист Егоров Константин Михайлович
Телефон: + 7 (495) 642-27-02
Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам
Телефон: