Режим пользования имуществом, принадлежащим на праве долевой собственности, предусматривает некоторые ограничения, связанные с реализацией прав всех долевых собственников. В случае если доли не равны, есть риск, что некоторые собственники будут злоупотреблять своими правами.
Противоречия в отношениях и законе
Принадлежность лицу недвижимого имущества на праве собственности, безусловно, является благом. Данным имуществом можно пользоваться, сдавать в аренду, его можно реализовать, получив материальную выгоду. Однако принадлежность имущества на праве долевой, а не индивидуальной собственности не только дает обладателю такого права позитивные возможности, но и приносит проблемы, связанные с режимом владения, пользования и распоряжения данным имуществом.
Противоречия между сособственниками относительно реализации их правомочий проявляются особо остро, когда доли в праве не равны. Данное неравенство, априори предполагающее наличие у сторон правоотношения разных интересов, нередко порождает злоупотребление сторонами своими правами.
Злоупотреблению правом долевой собственности со стороны собственников незначительных долей способствует и действующее законодательство, с одной стороны, направленное на защиту их прав как слабой стороны правоотношения, а с другой — таящее в себе угрозу их использования в качестве средства борьбы, иногда беспочвенной и бесцельной, с собственником значительной доли.
Казалось бы, ответ на вопрос, как поступить в ситуации, когда одному из долевых собственников принадлежит значительная доля в праве, он имеет безусловный интерес в ее использовании, а другому — незначительная, и он интереса в ее использовании не имеет, дан в законе.
Так, согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ по общему правилу с согласия участника долевой собственности допускается выплата ему остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Однако абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ вносит неоднозначность в данное правило, устанавливая, что право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности имеет именно выделяющийся собственник и только в случае, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
Таким образом, из совместного толкования указанных норм следует, что при отсутствии согласия на выплату компенсации вместо выдела в натуре со стороны собственника незначительной доли и без соответствующего иска обязать его принять компенсацию за долю, лишив права собственности на нее, невозможно.
Позиции высших судов
Еще больше противоречий в толкование поименованных норм права внесла судебная практика.
Когда-то, в 2008 году, КС РФ в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О сформировал правовую позицию, согласно которой:
-
- применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества;
- названная норма не предполагает лишения собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Согласно ст. 6 ФКЗ от 21.07.1994 N 1-ФКЗ «О Конституционном Суде РФ» решения КС РФ обязательны на всей территории Российской Федерации для всех представительных, исполнительных и судебных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц, граждан и их объединений.
Однако ВС РФ дал абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ иное толкование, согласно которому защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за долю с утратой им права на долю в общем имуществе.
Другими словами, толкование ВС РФ п. 4 ст. 252 ГК РФ допускает применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ в отношении участника, не заявлявшего требование о выделе доли (ответчика), и допускает лишение его права собственности на незначительную долю с выплатой ему компенсации истцом.
При этом ВС РФ подчеркивает исключительность таких случаев, их допустимость только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Надо сказать, что до апреля 2012 года данное толкование п. 4 ст. 252 ГК РФ было закреплено в Определении ВС РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17, то есть до момента выражения правовой позиции по данному вопросу КС РФ, что давало повод предположить, что судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ, ранее направленная ВС РФ по одному пути, в 2008 году изменила свое направление.
В основном и нижестоящие суды, оценивая доводы истцов, заявляющих требования, целью которых являлось прекращение права долевой собственности ответчика (основанные на данном в Определении ВС РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17 толковании), руководствуясь правовой позицией, сформированной КС РФ, отказывали в удовлетворении исков (к примеру, Кассационное определение Тульского областного суда от 27.10.2011 по делу N 33-3615, Определение Московского городского суда от 20.07.2011 по делу N 33-22693).
Но принятое 03.04.2012 Определение ВС РФ N 5-В11-134 свидетельствует о том, что, несмотря на правовую позицию КС РФ, ВС РФ не изменил своего подхода к пониманию п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Так, ВС РФ данным Определением отменил решения судов нижестоящих инстанций, удовлетворил требования истца о признании за ним права собственности на незначительную долю ответчика в жилом помещении (1/14) со взысканием с истца компенсации, прекратив право собственности ответчика на долю.
Позиция ВС РФ представляется вполне логичной и обоснованной, поскольку при присуждении достаточной, соответствующей рыночной стоимости доли компенсации прекращение права долевой собственности на общее имущество лица, доля которого незначительна, направлено на стабилизацию правоотношения, в котором изначально заложен конфликт: собственник значительной доли становится полноправным обладателем доли, а лицо, получившее компенсацию, получает возможность приобрести за счет нее другое, равноценное имущество.
В противном случае у собственника незначительной доли всегда имеется законная возможность злоупотреблять своим правом (по субъективным или объективным мотивам), отказывая второму собственнику в выкупе последним незначительной доли.
Представляется, что поставить точку в этом вопросе способен КС РФ, приведя свою правовую позицию в отношении п. 4 ст. 252 ГК РФ в соответствие с толкованием, данным ВС РФ.
Чья земля?
Индивидуальный собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право на приобретение на праве собственности или аренды земельного участка, на котором они расположены, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
На первый взгляд аналогичным правом наделены и долевые собственники зданий.
Так, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.
Однако процедура реализации данного права, закрепленная в п. 5 ст. 36 ЗК РФ, породила немало обращений в КС РФ с требованиями о признании содержащейся в нем нормы неконституционной.
Дело в том, что реализовать право на приобретение земельного участка под зданием в аренду одному из сособственников возможно посредством заключения договора аренды с условием о потенциальной возможности вступления в него иных сособственников на стороне арендатора.
Так, ВАС РФ в п. 19 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 дал разъяснения о возможности заключения такого договора аренды с одним из лиц, когда на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разном виде права (собственности, хозяйственного ведения и др.). Данная позиция распространена в судебной практике в случаях принадлежности здания нескольким лицам на праве собственности (к примеру, Постановления ФАС ДО от 16.02.2012 N Ф03-7151/2011, ФАС СЗО от 21.12.2011 по делу N А21-1325/2011).
А вот приобрести сособственникам здания земельный участок под ним в долевую собственность можно только посредством представления в уполномоченный орган долевыми собственниками совместного заявления.
К примеру, в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 ВАС РФ разъяснил, что если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений п. 5 ст. 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
Аналогичное толкование п. 5 ст. 36 ЗК РФ дано и в Определениях ВАС РФ от 06.03.2013 N ВАС-2091/13 по делу N А04-1026/2012, от 28.12.2011 N ВАС-16196/11 по делу N А45-6382/11.
Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие необходимость обращения сособственников с совместным заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, оценены КС РФ (в Определениях от 24.12.2012 N 2282-О, от 05.03.2004 N 82-О) как соответствующие Конституции Российской Федерации, объективно обусловленные спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
Вместе с тем п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий право сособственников на совместное обращение с заявлением о приобретении на праве долевой собственности земельного участка, не предусматривает обязанности ни одного из сособственников обратиться с таким заявлением, а соответственно и возможности у другого понудить его к этому.
Тем самым названная норма оставляет для недобросовестного собственника доли возможность препятствовать остальным сособственникам/сособственнику в реализации их/его прав.
Выходом из данной ситуации для добросовестного долевого собственника могут стать либо реализация волеизъявления на заключение договора аренды, либо установление при ее наличии возможности выдела соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и приобретение его в собственность (что, как разъяснил ВАС РФ в Определении от 13.02.2013 N ВАС-502/13, возможно, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута).
Из изложенного выше можно заключить, что, каким бы справедливым ни было правовое регулирование долевой собственности, данный институт в силу своей специфики и правовой природы таит в себе конфликт и противоречие интересов сторон, что позволяет его участникам злоупотреблять своими правами. Из чего следует, что при наличии возможности в каждом конкретном случае долевую собственность следует трансформировать в собственность личную.
Читайте еще:
- Незначительная доля в квартире. Как ее выкупить
- Незначительная доля в праве общей долевой собственности на квартиру
Автор: Е. Никифорова
Телефон:
Определением Московского областного суда в ноябре 2016 года изменено решение суда первой инстанции и вынесено решение о выплате компенсации собственнику за его 1/2 долю в 1-комнатной квартире, хотя этот собственник просил суд вселить его, не чинить препятствия, так же он регулярно оплачивает коммунальные платежи, налоги и т.д. И еще в чем суть, по оценке второго собственника, 1/2 доли доля оппонента стоит 800 000 руб., которые он положил на депозит суда, а по судебной экспертизе доля стоит 1 700 000 руб. и МосОблсуд отдает долю за 800 000 руб. СУПЕР!!!
В данном случае есть два отдельных основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке:
1) Суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, в ситуации, когда это действие не допускается законом;
2) Апелляционное определение основано не на заключении судебной оценочной экспертизы, а на требованиях истца, что также может служить основанием для отмены этого судебного постановления.