В результате изменений российского законодательства в 90-е годы прошлого века стало возможным оформление права общей долевой собственности на жилые помещения (дома, квартиры и комнаты). При этом законодатель предусмотрел, что вне зависимости от размера долей, каждый из собственников жилого помещения имеет равные с остальными сособственниками права на это жилье.
С одной стороны, это логично, поскольку, имея право собственности на долю жилого помещения, вы гарантированно получаете возможность пользоваться этим жильем по его прямому назначению – проживать в нем самому и дать возможность пользоваться жилым помещением членам вашей семьи.
Но, с другой стороны, иногда возникают такие жизненные ситуации, когда собственников жилого помещения становится слишком много, и не все они имеют физическую возможность пользоваться этим жильем наравне с остальными сособственниками. Такие ситуации возникают при наследовании долей в праве собственности на жилые помещения, при нескольких подряд сделках дарения или купли-продажи долей, при разделе имущества в результате расторжения брака, а также при залоге долей в праве собственности на жилье.
Как результат, может возникнуть ситуация, при которой у жилого помещения появляется множество долевых собственников, часть из которых имеют доли, явно несоразмерные площади любой из комнат в этом жилом помещении.
В качестве отправной точки можно рассмотреть следующий пример. В двухкомнатной квартире есть семь собственников, одному из которых принадлежит 1/3, двум собственникам по 1/6, а оставшимся четырем собственникам – по 1/12 долей квартиры. При этом собственники 1/3 и двух 1/6 долей квартиры могут в ней проживать с рождения, а собственники четырех 1/12 долей могут приобрести свои доли в результате дарения им 1/3 доли бывшим жильцом этой квартиры.
В результате получается ситуация, при которой фактически проживающие в этой квартире три сособственника становятся невольными заложниками остальных четырех сособственников, фактически в этой квартире никогда не проживавшими, но желающими в неё вселиться.
Рассмотрим проблему выкупа незначительных долей на вышеуказанном примере семи собственников в гипотетической двухкомнатной квартире.
Казалось бы, что может быть проще решить эту проблему путем простого выкупа долей у вышеуказанных собственников четырех 1/12 долей квартиры? На практике же всё не так однозначно, как кажется на первый взгляд.
Во-первых, цена выкупа долей может быть предметом серьезных споров между собственниками бОльших, и собственниками меньших долей квартиры. Поскольку цена выкупаемых долей, в силу закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса РФ принципа свободы договора, определяется по соглашению сторон, то собственники вышеуказанных четырех 1/12 долей квартиры вправе заявить свою цену за продаваемые доли, и эта цена может существенно превышать реальную рыночную цену 1/12 доли в аналогичных двухкомнатных квартирах.
Во-вторых, не факт, что собственники четырех 1/12 долей вообще захотят продавать свои доли, а не заявят, например, требование впустить их в квартиру для проживания в ней. Формально, исходя из требований статьи 30 Жилищного кодекса РФ, и статей 247 и 288 Гражданского кодекса РФ, у них такое право имеется. Другое дело, что чисто физически реализация этого права затруднительна ввиду того, что речь идет о предполагаемой двухкомнатной квартире, в которой уже живут три человека.
В-третьих, указанные собственники четырех 1/12 долей могут быть квартирными рейдерами, цель которых заключается вовсе не в том, чтобы вселиться и фактически проживать в рассматриваемой двухкомнатной квартире, а в том, чтобы вынудить (законными путями) фактически проживающих в квартире собственников 2/3 долей продать им свои доли по сильно заниженной цене.
В-четвертых, это могут быть люди, специально нанятые бывшим собственником (дарителем) 1/3 доли квартиры, который просто захотел отомстить за что-либо собственникам 2/3 долей квартиры, и при помощи вышеуказанных собственников четырех 1/12 долей сделать невыносимой жизнь проживающих в квартире граждан.
Формально в Гражданском кодексе РФ предусмотрена норма статьи 252, позволяющая решить возникшую конфликтную ситуацию. Однако вменяемая судебная практика по порядку применения статьи 252 Гражданского кодекса РФ начала складываться лишь недавно, что позволило фактически пользующимся жилым помещением собственникам бОльших долей жилого помещения защитить свои права в спорах с сособственниками, обладающими меньшими долями в праве собственности на такие жилые помещения.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. www.sudmos.ru Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
То есть, формально, статья 252 Гражданского кодекса РФ допускает возможность принудительного выкупа доли, но лишь при соблюдении следующих условий:
-
- Доля должна быть незначительной;
- Доля не может быть выделена в натуре;
- Требование о выкупе незначительной доли должно быть заявлено собственником этой доли;
- Между сособственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, должно отсутствовать согласие по определению порядка пользования долей или по выделению долей в натуре.
Однако в реальной жизни соблюсти эти условия было, мягко говоря, проблематично, поскольку проблемы собственникам значительных долей, как правило, создают собственники незначительных долей, которые при этом не заявляют требований о принудительном выкупе своих незначительных долей.
Тогда судебная практика пошла по пути защиты прав собственников именно бОльших долей.
Так, например, в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2016 года по Гражданскому делу № 33-10323 сказано, в частности, нижеследующее:
“Согласно положениям части 4 статьи 252 ГК РФ, выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Таким образом, для разрешения вопроса о выплате компенсации, согласно абз. 2 части 4 статьи 252 ГК РФ, необходимо наличие нескольких условий, перечисленных в названной норме закона.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015 года) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств”.
Теперь иск о принудительном выкупе доли можно заявлять при наличии нижеследующих условий:
-
- Доля ответчика должна быть незначительной (существенно меньше, чем приходящаяся на него доля площади любой из комнат в спорном жилом помещении);
- Между истцами и ответчиком должны быть конфликтные отношения, препятствующие совместному проживанию в спорном жилом помещении;
- Истцы должны иметь существенный интерес в пользовании спорным жилым помещением (фактически проживать в нем, не иметь другого жилья на праве самостоятельного пользования, а также нести расходы по содержанию спорного жилья);
- Ответчик не должен иметь существенного интереса в пользовании спорным жилым помещением (фактически в нем не проживать, иметь на праве пользования другое жилье, не нести никаких расходов по содержанию спорного жилого помещения);
- Истцы должны иметь финансовую возможность выкупить долю ответчика в праве собственности на спорное жилое помещение.
Для подачи иска о принудительном выкупе незначительной доли нужно предварительно получить следующие документы:
-
- Выписку из домовой книги на спорное жилье;
- Копии правоустанавливающих документов истцов на спорное жилое помещение;
- Постановления местного ОВД об отказе в возбуждении уголовного дела, доказывающие неоднократные обращения истцов по фактам неправомерных действий ответчика;
- Выписку из ЕГРН на спорное жилье, подтверждающее наличие у истца доли в праве собственности на спорное жилое помещение, и размер доли ответчика;
- План БТИ или кадастровый паспорт, содержащий сведения о планировки спорного жилья и площади каждой из комнат в нем;
- Заключение оценщика о стоимости доли ответчика;
- Документы, прямо или косвенно подтверждающие наличие у ответчика самостоятельного права пользования жилым помещением, расположенным по другому адресу;
- Банковскую квитанцию или платежное поручение, подтверждающее перечисление истцами стоимости спорной доли на банковский депозит Судебного департамента того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится спорное жилое помещение.
Правильное составление иска и правильно подобранная доказательная база по таким судебным спорам гарантируют принятие судом решения о принудительном выкупе у ответчика принадлежащей ему незначительной доли жилого помещения.
Читайте еще:
Автор: юрист Егоров Константин Михайлович
Телефон: + 7 (495) 642-27-02
Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам