Прекратиться договор аренды недвижимости может, как и любой другой договор, по ряду причин. Самая частая — истек срок его действия. Договор, который заключен на неопределенный срок, можно прекратить по желанию одной или обеих сторон — ведь срок его действия бесконечен и сам по себе он, как правило, не закончится.
Договор прекратится, если стороны расторгнут его досрочно, к примеру, по обоюдному желанию.
В ряде случаев договор прекращается по независящим от сторон причинам. Например, если здание сгорело и больше арендовать его невозможно.
Если договор был зарегистрирован, рекомендуем обратиться в Росреестр, чтобы погасить запись об обременении объекта в ЕГРН.
1. По каким основаниям прекращается договор аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости, как и другие договоры, по общему правилу может прекратить свое действие по одному из оснований, которые прекращают обязательства в гражданском праве. Такие основания могут быть предусмотрены законом, иными правовыми актами или самим договором (п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 420 ГК РФ).
Например, он может прекратиться, когда (п. п. 1, 2 ст. 310, ст. ст. 413, 414, 416, п. 3 ст. 425, п. п. 1, 2 ст. 450, п. п. 1, 2 ст. 610, ст. ст. 619, 620 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6):
- закончился срок, на который стороны его заключили;
- одна из сторон отказалась от него в одностороннем порядке или расторгла через суд;
- стороны решили досрочно расторгнуть договор по обоюдному согласию;
- должник и кредитор совпали в одном лице. К примеру, арендатор выкупил недвижимость у арендодателя;
- стороны заключили соглашение о замене договора аренды другим договором — новация. Например, договором о предоставлении того же объекта недвижимости в безвозмездное пользование;
- одна из сторон больше не может исполнять обязательства по договору по обстоятельствам, за которые обе стороны не отвечают — невозможность исполнения. Например, арендованное здание сгорело, стороны в пожаре не виноваты и арендодатель больше не может сдавать его в аренду;
- возникли обстоятельства непреодолимой силы и договором установлены специальные правила прекращения обязательств на случай этого. Например, предусмотрено условие об автоматическом прекращении договора при возникновении таких обстоятельств или о его прекращении по истечении определенного времени с момента их возникновения.
Верховный Суд РФ по вопросу о том, возможно ли признать эпидемиологическую обстановку, ограничительные меры или режим самоизоляции, в частности, основанием прекращения обязательства из-за невозможности его исполнить (ст. 416 ГК РФ) в том числе в связи с актом госоргана (ст. 417 ГК РФ), разъяснил следующее. Если обстоятельства, за которые ни одна из сторон обязательства не отвечает, и (или) принятие актов органов госвласти или местного самоуправления привело к имеющей постоянный (неустранимый) характер невозможности полностью или частично исполнить обязательства, то они прекращаются полностью или в соответствующей части на основании ст. ст. 416, 417 ГК РФ (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).
Обратите внимание, у договора аренды земли есть по закону специальные основания прекращения. Например, он прекратится, если земельный участок изымут для государственных или муниципальных нужд (пп. 2 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
2. Как прекращается договор аренды недвижимости
Конкретные шаги, которые нужно предпринять, чтобы прекратить договор или зафиксировать факт его прекращения, определяют с учетом основания, по которому договор прекращается. В большинстве случаев это те же шаги, которые делают для прекращения других договоров, лишь с небольшими особенностями. Существенные отличия есть только у порядка прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Если вы расторгаете договор по соглашению сторон, составьте и подпишите с контрагентом соглашение об этом (п. 1 ст. 450, п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Если вы отказываетесь от договора в одностороннем порядке, направьте контрагенту письменное уведомление об отказе (п. 1 ст. 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если вы расторгаете договор через суд, сначала направьте контрагенту предложение о расторжении. А если вы арендодатель, то сначала предложите арендатору устранить нарушение, из-за которого вы требуете расторжения договора, и только потом — само предложение о расторжении (п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 453, ст. 619 ГК РФ).
Если договор прекращается по другим основаниям, шаги и момент прекращения зависят от того, почему он прекратился. Бывает, что основание само по себе предусматривает, что вам нужно составить какое-то соглашение (например, новация или выкуп). Тогда договор аренды прекратится, когда вы заключите такое соглашение.
Если прекращение не связано с заключением нового договора и у вас нет спора с контрагентом (например, истек срок договора или объект разрушился), рекомендуем по возможности составить соглашение о прекращении договора. Это зафиксирует факт прекращения, поможет урегулировать взаимные разногласия и предупредит претензии. А если договор зарегистрирован, соглашение пригодится, чтобы зарегистрировать прекращение договора.
3. Что нужно сделать после прекращения договора аренды недвижимости
Когда договор аренды прекращен, арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимость по передаточному акту в том же состоянии, в каком арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622, п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).
Как правило, проект акта составляет арендодатель. Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию недвижимости. Как указывают суды, закон не дает арендодателю права отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему объект (см. Позицию АС округов). Поэтому акт лучше подписать, а претензии контрагенту можно предъявить и позже, например, в виде требования о возмещения убытков.
4. Нужно ли регистрировать прекращение договора аренды недвижимости
Гражданский кодекс РФ этого не требует. По закону вы обязаны только регистрировать сам договор, заключенный на срок не менее года, при его заключении, а затем — изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Но рекомендуем вам все же сделать это. Дело в том, что, когда регистрируют договор, в ЕГРН вносят запись о самой сделке и об обременении объекта. И их нужно погасить, иначе они так и останутся в реестре. Для этого одной из сторон (а в ряде случаев — обеим) нужно подать в Росреестр заявление и приложить к нему документы, которые подтвердят прекращение договора (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14, п. 2 ч. 3 ст. 15, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 93, 99 Порядка ведения ЕГРН).
Погасить записи для вас особенно важно, если вы арендодатель. Когда вы заключите новый договор аренды, а потом подадите его на регистрацию, ее могут приостановить, если непогашенная запись об обременении сохранится в реестре (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости). Кроме того, будущие арендаторы или покупатели могут увидеть ее в выписке и вам сложнее будет совершить новую сделку.
Читайте еще:
Телефон: