Ожидание нового и уже полностью оплаченного жилья долгие месяцы и даже годы — проблема, с которой будущие новоселы сталкиваются повсеместно. Есть такая пугающая цифра — за три квартала прошлого года доля сдаваемых со срывом сроков квартир в России достигла 42 процентов. Это данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ. РФ). Государство старается помочь таким гражданам. Свое слово сказал и Верховный суд РФ.
Он изучил вот такой спор. Строительная компания больше чем на год затянула со сдачей многоквартирного дома в Подмосковье. И весь этот год дольщица вынуждена была жить в съемной квартире. А когда получила ключи, решила взыскать с застройщика деньги за аренду этого жилья как за убытки.
Первая инстанция удовлетворила требование. А апелляция и кассация же решили, что гражданка вполне могла жить по месту своей регистрации — в Рязанской области, а не тратить деньги на аренду жилья. Но Верховный суд РФ объяснил, почему дольщик имеет право на компенсацию.
А теперь — о деталях этого спора, который хотя и был принят к рассмотрению высоким судом по совершенно конкретному случаю, может реально помочь и другим гражданам, оказавшимся в подобной ситуации. Ведь в своем решении ВС объяснил, какими нормами права им надо руководствоваться в таких случаях.
Эта история началась с того, что одна гражданка, жительница Рязанской области, переехала в подмосковный город Дмитров. Сохранив прописку в городе Сасове Рязанской области.
Женщина нашла в Дмитрове работу и решила приобрести там же жилье. Она заключила договор долевого участия с местным застройщиком. Согласно подписанному договору, фирма-застройщик должна была передать гражданке ключи от однокомнатной квартиры площадью 38,9 кв. м через год и пять месяцев.
Пока велось строительство этого многоквартирного дома, гражданка снимала жилье в Дмитрове. Строительство шло, но медленно. Застройщик постоянно тянул со сдачей дома, и гражданке пришлось жить в съемной квартире еще год.
Поэтому, получив ключи от новой квартиры, женщина пошла в суд с иском к фирме-застройщику. Она посчитала, что фирма обязана возместить ей дополнительные расходы на наем жилья. В иске было сказано, что из-за нарушения предусмотренного договором срока она просит взыскать с застройщика неустойку. А еще — потребительский штраф — 50% от присужденной суммы.
Наша героиня также попросила компенсировать ей моральный вред и добавить к этой сумме ее расходы на съемное жилье за время ожидания сдачи дома.
Первым это дело рассматривал Дмитровский городской суд Московской области. И он согласился, что одна из сторон договора, фирма-застройщик, передала квартиру с опозданием, поэтому клиент может требовать компенсацию убытков.
Суд сослался на статью 15 Гражданского кодекса РФ. Эта статья так и называется: «Возмещение убытков». Поэтому суд удовлетворил требования гражданки, правда, сделал это «частично». Он уменьшил суммы неустойки и компенсации морального вреда, сократились штраф и сумма убытков гражданки.
Но общий объем выплат в итоге все равно оказался немаленьким, и проигравшая сторона не согласилась с этим решением. Застройщик отправился судиться — дальше и выше.
Московский областной суд не согласился с тем, что гражданка вправе требовать компенсации за съем квартиры. Он заявил в своем решении, что между просрочкой застройщика и затратами по найму жилого помещения дольщицей «нет причинно-следственной связи».
«Истец не доказал невозможность проживания по месту регистрации в Рязанской области, трудовой деятельности в этом регионе», — указал Московский областной суд. Он посчитал съем жилья не вынужденной мерой, а личным желанием гражданки.
В судах нет единого подхода к разрешению споров о взыскании убытков с застройщиков из-за найма жилья во время просрочки сдачи дома.
В итоге апелляция приняла новое решение — она отказала гражданке во взыскании расходов на арендуемое жилье. Гражданка возмутилась и отправилась оспаривать отказ. Но ей не повезло — следующая инстанция, кассационный суд, заявила, что коллеги из областного суда правы и подтвердила отказ в возврате денег за аренду.
И тогда женщина отправилась с жалобой в Верховный суд РФ. Там материалы этого спора изучили в Судебной коллегии по гражданским делам и пришли к иным выводам.
Тройка судей ВС указала, что застройщик сам, в письменном виде, обязался передать квартиру дольщице не позже даты, указанной в договоре. Но сделал это лишь спустя два года после оговоренного срока.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что женщина была прописана в городе Сасове Рязанской области, который расположен далеко от места ее фактического проживания и работы. При этом другого жилья в Москве или Московской области у нее нет.
ВС заметил, что дольщице должны были передать готовую квартиру после проведения всех отделочных работ. То есть она могла бы сразу переехать и не тратить деньги на съем. Но из-за несвоевременной передачи объекта вынуждена была оплачивать временное жилье.
Поэтому судьи Верховного суда РФ не согласились с выводом апелляции об отсутствии связи между просрочкой застройщика по передаче объекта и затратами дольщицы.
В итоге ВС отменил акты апелляции и кассации и признал решение первой инстанции правильным и законным (Определение Верховного суда РФ № 2-1361\2020).
В связи с таким решением ВС эксперты отмечают, что подобные споры в наших судах уже не являются редкостью. Но в настоящее время суды крайне редко взыскивали с виновных в нарушении сроков сдачи домов расходы, которые понесли дольщики, арендуя жилье. И юристы подтверждают, что на практике пока нет единого подхода к разрешению споров о взыскании дольщиками убытков с застройщиков из-за найма жилья во время просрочки сдачи объекта. По словам адвокатов, обычно иски удовлетворяют, только если дольщики доказывают отсутствие у них другого жилья.
