В последние годы в Российской Федерации сложилась достаточно сложная экономическая ситуация, выражающаяся в увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам при приобретении объектов так называемого вторичного жилья, а также в неоднократных ситуациях, связанных с признанием недействительными договоров купли-продажи недвижимости. Можно выявить две основные причины признания таких сделок недействительными: во-первых, по причинам недееспособности продавцов на момент совершения сделки, а во-вторых, при осуществлении продавцами действий по отчуждению недвижимого имущества под воздействием угроз или обмана, что приводит к последующему возврату недвижимого имущества продавцу, но де-факто возврат денежных средств покупателю не происходит. В связи с этим заключение гражданами с застройщиками договоров участия в долевом строительстве остается основным экономически выгодным и безопасным способом приобретения права требования на строящийся объект недвижимости.
В 2024 г. гражданское законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства, подверглось существенным изменениям. Особого внимания заслуживает то обстоятельство, что в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1> (далее — ФЗ N 214), а именно изменена ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214, закреплено, что применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям застройщика и дольщиков, возникших из договора участия, возможно только в той части, которая не урегулирована ФЗ N 214. При этом в ФЗ N 214 установлен закрытый перечень мер ответственности, применяемых к застройщику, а именно штрафных и финансовых санкций.
———————————
<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Данное изменение направлено в первую очередь на поддержание застройщиков и всей строительной отрасли в сложившейся на сегодняшний день в стране непростой экономической ситуации. На наш взгляд, указанное нововведение является положительной тенденцией, а одной из его целей является исключение случаев, когда дольщиками с застройщиков взыскивались колоссальные суммы, состоящие из штрафной неустойки, предусмотренной нормами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» <2>, и штрафа. Видится, что это практически полностью исключает многочисленные возможности участников долевого строительства, злоупотребляя предоставленным правом, взыскивать значительные суммы с застройщиков не в целях восстановления якобы нарушенных прав, а исключительно для извлечения материальной выгоды.
———————————
<2> Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.
Следует отметить, что изменения также коснулись норм, регламентирующих продолжительность гарантийного срока, подлежащего обязательному установлению на объект долевого строительства. До обсуждаемых изменений гарантийный срок на объект долевого строительства должен был быть установлен застройщиком в договоре и не мог быть менее пяти лет, теперь данный срок равен трем годам. Кроме того, законодателем введен сокращенный срок на результаты работ по внутренней отделке объекта.
На сегодняшний день в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. N 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» <3> действует так называемый мораторий на взыскание штрафных санкций с застройщика, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия, установленных законодательством о долевом строительстве до 31 декабря 2025 г. включительно.
———————————
<3> Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. N 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».
Однако законодателем не учтено то обстоятельство, что застройщики не всегда успевают реализовать строящиеся объекты посредством заключения договоров долевого участия с дольщиками, достаточно большая часть жилой и нежилой недвижимости (особенно такие нежилые помещения, как кладовки, колясочные, машино-места и т.д.) реализуется уже после введения объекта в эксплуатацию, соответственно, уже посредством заключения договоров купли-продажи. Следовательно, на данные правоотношения не распространяется мораторий и не применяются положения ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214, а подлежат применению нормы законодательства о защите прав потребителей. По нашему мнению, данное обстоятельство не соответствует принципу справедливости, так как длительность срока, предусмотренного по договорам купли-продажи, значительно отличается от продолжительности гарантийного срока, устанавливаемого на объект долевого строительства.
Представляется верным, что в данном случае необходимо прежде всего обратиться к понятию срока в общем и понятию гарантийного срока в частности. Вопрос о правовой природе сроков является дискуссионным в доктрине права. Так, Д.И. Мейер отмечал, что срок — это назначение времени для определенного юридического действия, связь такого действия с известными временными ограничениями <4>. О.А. Красавчиков относил сроки к абсолютным событиям <5>. В.П. Грибанов высказывал иную точку зрения, согласно которой среди юридических фактов сроки представляют собой нечто среднее между событиями и действиями <6>.
———————————
<4> Мейер Д.И. Избранные труды. В 3 т. Т. 1 / отв. ред. П.В. Крашенинников, Д.Х. Валеев. М.: Статут, 2022. С. 233.
<5> Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Госюриздат, 1958. С. 166 — 168.
<6> Грибанов В.П. Сроки в гражданском праве. М., 1967. С. 8 — 10.
Относительно понятия «гарантийный срок» в доктрине также высказаны различные позиции, но бесспорно то, что в пределах гарантийного срока гражданин, обнаруживший недостатки в приобретенной вещи (в рассматриваемом случае объекте), вправе требовать от продавца (застройщика) устранения выявленных недостатков. Как известно, в случае нарушения одной из сторон правоотношения принятых на себя обязательств другая сторона вправе обратиться за защитой своего нарушенного субъективного права только в период существования такого права.
Следовательно, вопрос относительно срока существования субъективного права и возможности его осуществления является ключевым при определении возможности его защиты и восстановления в принудительном, судебном порядке в случае его нарушения.
В связи с изменениями законодательства думается, что на практике могут возникнуть две противоречивые ситуации.
Во-первых, правоотношения, возникающие с разницей в один день, т.е. до ввода объекта в эксплуатацию и на следующий день после ввода объекта, будут урегулированы разными нормами законодательства, так как будут заключены разные договоры: договор участия в долевом строительстве и договор купли-продажи.
Во-вторых, на практике может возникнуть прямо противоположная ситуация, когда помещение по каким-либо причинам достаточно долгое время будет находиться на балансе застройщика и будет реализовано по истечении трех лет, прошедших со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, тогда на такое помещение уже действуют нормы о гарантийном сроке в соответствии с положениями о договоре купли-продажи. Причем в случае отсутствия согласованного сторонами срока (например, если срок не предусмотрен в договоре), на такой объект согласно положениям гражданского законодательства действует гарантийный срок не более двух лет.
Так, по общему правилу, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 30 августа 2022 г. N 51-КГ22-6-К8: «учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю» <7>.
———————————
<7> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 августа 2022 г. N 51-КГ22-6-К8.
В первом случае если гражданин А приобретает право требования на объект до момента сдачи и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, то гарантийный срок на объект устанавливается равным трем годам, при этом гражданин Б, приобретающий посредством заключения договора купли-продажи завершенный объект, на который будет действовать гарантийный срок не более двух лет, если договором с застройщиком не будет установлен иной срок, который на практике может быть меньше, чем два года. В рассматриваемом случае баланс интересов не соблюдается, так как граждане, приобретающие объекты с небольшой разницей в пару дней/недель/месяцев, по сути приобретают объекты со значительно отличающимся гарантийном сроком, гражданин Б находится в худшем положении по сравнению с гражданином А в вопросе установления гарантийного срока.
Видится, что данное утверждение верно в силу того, что гарантийный срок на объект именно в данном случае должен зависеть не от вида заключаемого договора, а самого объекта (новостройки), ведь по общему правилу гарантийный срок устанавливается именно на товар, объект.
Во втором случае если застройщик в течение трех лет после ввода объекта в эксплуатацию не реализовал готовый объект недвижимости, то в последний месяц/год может возникнуть ситуация, что, заключая с гражданином договор купли-продажи на объект, будет установлен гарантийный срок, превышающий гарантийный срок, установленный договором участия в долевом строительстве, и к застройщику будут применяться положения законодательства о защите прав потребителей, т.е. не будет распространяться мораторий на взыскание штрафных санкций.
Видится, что в данном случае выявлена правовая коллизия и в рассматриваемом случае гарантийный срок на объект недвижимости должен устанавливаться независимо от конструкции, вида заключаемого застройщиком договора, так как объект по сути остается тем же (новостройка), т.е. недавно завершенное строительство многоквартирного жилого дома. Соответственно, полагаем разумным в договорах купли-продажи по таким объектам указывать гарантийный срок равным трем годам с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, независимо от даты заключения договора купли-продажи, при этом применение законодательства о защите прав потребителей к таким договорам представляется не соответствующим целям введения моратория, т.е. временного запрета на взыскание с застройщика финансовых санкций, выражающегося в сокращении расходов застройщиков и поддержке в сложной экономической ситуации, а также как одно из условий, влияющее на стоимость строящегося жилья.
Литература
1. Грибанов В.П. Сроки в гражданском праве / В.П. Грибанов. Москва: Знание, 1967. 48 с.
2. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / О.А. Красавчиков. Москва: Госюриздат, 1958. 183 с.
3. Мейер Д.И. Избранные труды. В 3 томах. Т. 1 / Д.И. Мейер; ответственные редакторы: П.В. Крашенинников, Д.Х. Валеев. Москва: Статут, 2022. 848 с.
Автор: Д.А. Бова
