В «Отдел по жилищным судебным спорам» обратилась гражданка Семенова с просьбой помочь ей в решении нижеследующей проблемы.
В 2014 году гражданка Семенова купила у гражданки Ефимовой земельный участок, сарай, а также часть жилого дома для постоянного проживания.
Изначально земельный участок гражданки Ефимовой был частью одного большого земельного участка, рядом с которым располагался большой жилой дом, принадлежавший на праве собственности трем собственникам.
В 1988 году большой земельный участок был по соглашению разделен между тремя собственниками жилого дома, и один из трех вновь образованных земельных участков был позднее оформлен в собственность Ефимовой.
В 1994 году тремя собственниками большого жилого дома был оформлен договор о его разделе на три части, имевшие отдельные входы. Часть большого жилого дома, как и расположенный рядом с ним небольшой земельный участок были оформлены также в собственность гражданки Ефимовой.
Затем Ефимова оформила в собственность расположенный на её земельном участке сарай. После чего в 2014 году продала сарай, земельный участок и свою часть жилого дома гражданке Семеновой.
После покупки земельного участка, сарая и части жилого дома Семенова узнала о том, что в тот момент, когда она уже подписала с гражданкой Ефимовой договор купли-продажи, в местном суде шел судебный спор.
Данный спор заключался в том, что собственник второй части жилого дома и земельного участка, смежных с частью жилого дома и земельным участком гражданки Ефимовой, некий гражданин Жданов, в судебном порядке добивался определения кадастровых границ своего земельного участка. Причем судебное решение об удовлетворении иска Жданова было принято после подписания Семеновой договора купли-продажи с гражданкой Ефимовой, и до окончания государственной регистрации этого договора купли-продажи.
В итоге гражданин Жданов на основании судебного решения 2014 года внес в Государственный кадастр недвижимости сведения о границах своего земельного участка, смежного с земельным участком теперь уже нового собственника – гражданки Семеновой.
В декабре 2015 года гражданке Семеновой пришло по почте письмо, в котором были вложены судебная повестка и копия иска гражданина Жданова. В своем иске Жданов утверждал, что в части жилого дома, приобретенного Семеновой у гражданки Ефимовой, была без соответствующей разрешительной документации произведена реконструкция – над первым этажом была надстроена мансарда.
Кроме того, Жданов утверждал, Семенова построила на части принадлежащего ему земельного участка самовольную постройку в виде сарая. В связи с тем, что никаких разрешений на возведение этих объектов Семеновой получено не было, истец Жданов просил суд обязать Семенову снести мансарду и сарай за её счет.
Юристы «Отдела по жилищным судебным спорам» помогли гражданке Семеновой с составлением Письменного отзыва на иск, и представляли её интересы по данному делу в суде.
В ходе рассмотрения дела судом были назначены две судебные экспертизы – строительно-техническая и землеустроительная.
По итогам двух проведенных по делу судебных экспертиз юристы «Отдела по жилищным судебным спорам» обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
1) В своем иске истец Жданов просил признать незаконной ранее произведенную реконструкцию в принадлежащей ответчице Семеновой на праве собственности части жилого дома.
Также Жданов в своем иске указал на то, что Семенова, по его мнению, должна за свой счет привести реконструированную часть жилого дома в первоначальное состояние.
При этом Жданов не указал, в чем конкретно заключается нарушение его прав. Истец Жданов реконструированной частью жилого дома не пользуется, никаких прав на эту часть жилого дома не имеет. Доказательств того, что реконструированная часть жилого дома создает угрозу для его жизни и здоровья, истцом суду представлено не было.
Более того, согласно результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, мансарда, надстроенная над принадлежащей ответчице Семеновой на праве собственности части жилого дома, соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
2) Истец Жданов в своем иске указал на то, что ответчица Семенова должна освободить часть его земельного участка, занятую принадлежащим Семеновой на праве собственности сараем.
Как следовало из заключения судебной строительно-технической экспертизы, перенос принадлежащего Семеновой на праве собственности дощато-каркасного сарая невозможен.
Соответственно, при отсутствии технической возможности для переноса сарая, освободить часть принадлежащего истцу Жданову на праве собственности земельного участка можно только путем сноса вышеуказанного сарая. То есть речь идет о совершении действия, предусмотренного статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, принадлежащий ответчице Семеновой на праве собственности дощато-каркасный сарай не является капитальным строением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Исходя из содержания пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, в п.3 указанной статьи перечислены обстоятельства, при наличии которых постройка не подлежит сносу, а именно:
-
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Спорный дощато-каркасный сарай полностью соответствует требованиям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Как следовало из приложенного к материалам дела Инвентарного плана БТИ, по состоянию на 1988 год спорное строение (сарай) уже существовало, и данное строение находилось на территории земельного участка, который в настоящий момент принадлежит ответчице Семеновой на праве собственности.
Также в материалах судебного дела имелся Ситуационный план БТИ, из содержания которого было видно, что спорное строение (сарай) было зафиксировано БТИ в 1994 году в пределах земельного участка, в настоящий момент принадлежащего ответчице Семеновой. Границы земельного участка истца Жданова были установлены согласно координатам, определенным судом в 2014 году (то есть через 26 лет после возведения сарая).
Таким образом, дощато-каркасный сарай (который согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы перенести невозможно) оказался на земельном участке Жданова не в связи с его возведением на земельном участке истца, а в связи с тем, что так были определены судом в 2014 году кадастровые границы его земельного участка.
Соответственно, по состоянию на 1988 год сарай находился в пределах земельного участка, который в настоящий момент принадлежит на праве собственности ответчице Семеновой. Каких-либо запретительных документов на возведение этого сарая по состоянию на 1988 год истцом Ждановым суду представлено не было, как не имелось в материалах судебного дела и документов, свидетельствующих о том, что данный сарай создает угрозу для жизни и здоровья истца Жданова.
3) Истец Жданов заявлял о том, что спорный сарай нарушает его права, как собственника земельного участка, поскольку частично был построен на его земле.
Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, площадь запользованной сараем земли истца Жданова составляет 2 кв.м, и сарай заступил на земельный участок Жданова на 36 см. Данный заступ является крайне незначительным.
Учитывая то обстоятельство, что перенос сарая технически невозможен, а правовых оснований для его сноса не имеется, наличие запользованной земли истца Жданникова площадью 2 кв.м. не может служить достаточным основанием для сноса сарая, принадлежащего ответчице Семеновой.
Учтя вышеуказанные доводы по делу, суд принял решение, которым истцу Жданову было отказано в удовлетворении заявленного им иска.
Читайте еще:
- Незаконная постройка на земле, находящейся в общей долевой собственности
- Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ
- Самовольное строительство: снос или признание права собственности?
Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам
Телефон: