С 1 сентября вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2025 года N 353-ФЗ, который внес очередные поправки в ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Официального запрета на ведение коммерческой деятельности на территории СНТ в нем нет, закон носит в основном уточняющий характер. Акцент сделан на том, что если садоводческое или огородническое товарищество — некоммерческое, то и заниматься коммерцией на его территории нельзя. Размещать на участках разрешается «жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки, гаражи и другие объекты, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках». Следовательно, в СНТ, которых вокруг Санкт-Петербурга очень немало, больше не должны работать бани и сауны, хостелы, автомастерские, спортзалы и прочие коммерческие предприятия, а также кафе и магазины. С последним требованием, кстати, может быть больше всего несогласных.
— Много лет у здания правления в нашем СНТ работает частный магазинчик, переделанный из морского контейнера, — рассказывает дачница из садоводческого массива «Дунай» Тамара Максимова, — там продают хлеб, напитки и товары первой необходимости, сезонные фрукты. До «настоящих» магазинов от нас далеко, и тем, кто без машины, было очень удобно. Теперь наш магазин, наверное, закроется.
Такая же судьба постигнет значительное количество микро- и малых предприятий, которые годами работали «в серую». Частные детские сады, кафе в первых этажах и пристройках жилых домов, небольшие производства, склады, крупные фермерские хозяйства столкнутся с риском полного прекращения деятельности. Перевести землю СНТ в разряд разрешенной для коммерческого использования в принципе невозможно, в то время как открывался этот бизнес с расчетом на конкретную целевую аудиторию, то есть его перенос в другое место просто не имеет смысла. И это если не принимать в расчет тот факт, что аренда или покупка коммерческой недвижимости — дело весьма недешевое.
Между тем, подчеркивают эксперты, суть нововведения не в том, что коммерческая деятельность на землях ИЖС и ЛПХ была разрешена, а теперь ее запретили. Коммерческая деятельность на этих участках (магазин, кафе, автомойка, гостиница, крупный цех по производству на продажу) всегда являлась нарушением их целевого назначения. Ключевая проблема заключалась в отсутствии эффективного механизма контроля и наказания. Новые поправки этот механизм создают, уточняя использование земель СНТ исключительно «для собственных нужд».
Вообще статья 8.8 «Использование земельных участков не по целевому назначению» в действующей редакции была введена в КоАП РФ в 2015 году. Она устанавливает размер административного нарушения в зависимости от кадастровой стоимости участка, а в случае, если она не определена — штраф для граждан составляет от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; для должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, для юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
По мнению петербургского адвоката Артема Лебедева, косвенно у нововведений могут быть и позитивные эффекты. Самый быстрый и очевидный — снижение недобросовестной конкуренции.
— Бизнес, который несет затраты на аренду коммерческих помещений и платит все налоги, наконец-то избавится от конкурентов, которые имели несправедливое ценовое преимущество за счет работы на дешевой земле ИЖС/ЛПХ, — поясняет эксперт. — Также часть предпринимателей может переоформить деятельность в рамках закона, например официально зарегистрировав крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ) для ведения сельхоздеятельности, что подразумевает иной правовой статус и другие требования к земле. То есть новые нормы выведут их из тени, стимулируют к легализации.
В то же время потенциально новые требования — коррупциогенный фактор. Если контроль за целевым использованием земель СНТ возложен на местные власти — читай, председателей СНТ, — то появление четкого основания для штрафа открывает возможности для злоупотреблений со стороны проверяющих органов, отмечает Лебедев.
Зато безусловно положительного эффекта от нового закона ожидают обитатели курортных мест под Санкт-Петербургом. В большинстве садоводств есть дома, построенные специально под сдачу в аренду — иногда там отдыхают компании, а иногда проводятся даже свадьбы или шумные корпоративы.
— Мы регулярно жалуемся на нарушение закона о тишине и вызываем полицию, — рассказала корреспонденту «РГ» жительница Карельского перешейка Надежда Найденова, — в выходные мои дети не могут спать до двух-трех часов ночи. Однако даже за повторное нарушение в течение года штраф для граждан составляет от одной до двух тысяч рублей. Если сосед берет от десяти тысяч за сутки аренды, то для него этот штраф считай что ничего.
— Для простых дачников нововведения станут, с одной стороны, инструментом защиты от соседа-бизнесмена и связанных с ним проблем, а с другой — могут создать неудобства, если закроются удобные магазины или сервисы рядом с дачными участками, — отмечает юрист Дмитрий Сурков. — В итоге проиграют предприниматели, а выиграют те, кто ценит тишину и порядок.
Еще одна статья «потенциального выигрыша» — снижение нагрузки на инфраструктуру СНТ: дороги, линии электропередач, водопроводы, — а отсюда снижение количества нештатных ситуаций разного рода.
— Стоит отметить, что закон не призван пресечь вообще любое извлечение материальной выгоды из эксплуатации дачной земли, в частности разрешена продажа излишков продукции со своего огорода, — отмечает юрист Константин Струков. — Однако деятельность должна соответствовать определенным критериям: отсутствие наемных работников, рекламных кампаний, массового систематического производства, свидетельствующего о наличии предпринимательства.
В качестве доказательства дачникам и садоводам можно подстраховаться, взяв соответствующую справку у председателя их СНТ в качестве подтверждения того, что участок используется для личных нужд владельца, самостоятельно осуществляющего его эксплуатацию. Однако здесь мы снова возвращаемся к оценке коррупциогенности новых норм. Как реально будут работать новые требования к бизнесу на территории СНТ, покажет только практика.
