Приватизация жилищного фонда России близка к завершению. Рассмотрены отдельные вопросы ее осуществления, которые оказали большое влияние на реализацию жилищных прав членов семьи, заявивших отказ от права на участие в приватизационном процессе. Приведен пример из судебной практики.
Приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам из жилищного фонда социального использования по договорам социального найма, строится на трех главных принципах: безвозмездности, добровольности и однократности.
Согласно требованиям ст. 217 ГК РФ общие положения гражданского законодательства, устанавливающие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются при приватизации государственного и муниципального имущества только в том случае, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Таким образом, переход государственного и муниципального имущества по безвозмездным сделкам в собственность граждан в порядке его приватизации имеет специальный правовой режим регулирования, подчиняющийся действию Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации), исходя из содержания ст. 2 которого жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади лиц, либо в собственность одного из них по достигнутому между этими лицами соглашению.
Вопрос о передаче права на приватизацию жилого помещения одному члену семьи нанимателя по договору социального найма считается урегулированным. Однако нередко само это право становится причиной дальнейшей правовой неопределенности не только других членов семьи, но и новых владельцев недвижимого имущества, получивших его в результате сделки по его отчуждению.
Безусловным правом пользования жилым помещением после передачи права на приватизацию одному из членов семьи обладают все другие члены семьи нанимателя, включая бывших, при условии что они на момент приватизации обладали равными правами пользования этим помещением, что вытекает из смысла ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон).
Став собственником, член семьи не вправе инициировать процесс выселения бывших членов в результате утраты с ними социальных связей. К названным в ст. 19 Закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как они, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения (без которого она была бы невозможна), исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Отчуждение жилого помещения, сопровождающееся обременением правами третьих лиц (бывших членов семьи собственника), значительно усложнено с точки зрения определения экономической составляющей рыночной цены данной площади и фактической невозможностью для нового приобретателя владеть ею.
Право нового собственника превращается в jus nudum (голое право). При этом право пользования помещением третьих лиц (бывших членов семьи) становится зависимым от волеизъявления нового собственника, который в силу закона не вправе требовать лишения их данного права, но способен осуществлять любые иные действия юридического характера: передавать часть жилого помещения внаем, в залог, под выплату ренты и т.д. Кроме того, такая площадь может быть завещана или наследоваться по закону.
Однако все сказанное идет вразрез с общей конструкцией правового режима на одну и ту же вещь, принадлежащую на праве собственности (proprietas) и праве ограниченного пользования (ususfructus) разным лицам. Согласно Дигестам Юстиниана, «узуфрукт есть право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением в целости субстанции вещей» (Д.7.1.1) <1>.
———————————
<1> Дигесты. СПб., 2009.
Дигесты Ульпиана содержат правило: проприетарий не должен ухудшать положения лица, извлекающего плоды <1>. Кроме того, римское право запрещало собственнику-проприетарию обременять вещь, пребывающую в узуфрукте, сервитутом (Д.7.1.15.7). Иное мы наблюдаем в современном правовом регулировании однотипных отношений, порождаемых приватизационной сделкой в пользу одного члена семьи.
———————————
<1> Там же.
Внимания заслуживает и такой интересный факт, что нормы гражданского и семейного законодательства с позиции возникновения конкретного субъективного права на имущество, установленного в ст. 217 ГК РФ, не всегда совпадают. В соответствии со ст. 36 СК РФ право собственности на приобретенное в браке по безвозмездным сделкам имущество возникает у того из супругов, кто совершил сделку.
До 01.03.1996 ст. 22 Кодекса о браке и семье РСФСР содержала положение, аналогичное закрепленному в п. 2 ст. 256 ГК РФ: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является собственностью только этого супруга. А в пункте 1 ст. 36 СК РФ перечень оснований возникновения у одного из супругов во время брака своей отдельной собственности шире: здесь, помимо оснований, предусмотренных ст. 256 ГК РФ, указаны еще и безвозмездные сделки.
Таким образом, как правильно отмечено И. Исрафиловым, вопросы права собственности на жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, бесплатно приватизированные в 1991 — 1995 гг., т.е. в период действия ст. 22 КоБС РСФСР, в которой отсутствовало указание на безвозмездные сделки как на основание возникновения единоличной собственности супругов, однозначно не подпадают под регулирование ст. 36 СК РФ, введенной в действие только с 01.03.2005 <1>.
———————————
<1> См.: Исрафилов И. Семейное прочтение разночтений // Домашний адвокат. 2010. N 18.
Кроме того, передача права на приватизацию одному члену семьи влечет множество спорных вопросов, определяющих порядок пользования жилым помещением другими членами. Нередко члены семьи не могут самостоятельно определить круг лиц, имеющих право на приватизацию.
Обратимся к судебной практике.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев на судебном заседании кассационные жалобы К. и У., кассационное представление прокурора Балтийского района г. Калининграда на решение Балтийского районного суда г. Калининграда, установила следующее.
Истица Г. обратилась в суд с иском к У. — опекуну несовершеннолетней К., Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, нотариусу Калининградского городского нотариального округа о признании права собственности на квартиру в г. Калининграде в порядке наследования, о признании недействительным договора ее приватизации в единоличную собственность В. в части исключения истицы из числа собственников, о признании недействительным свидетельства о праве собственности на наследство по закону, выданное на имя К., и о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности, выданного В. <1>.
———————————
<1> Кассационное Определение Калининградского областного суда от 02.08.2006 по делу N 33-2850/2006.
Истица Г. указывала, что с марта 2001 года по просьбе В. стала проживать в ее квартире в качестве члена семьи. В январе 2002 года из мест лишения свободы освободился сын нанимателя А., и с февраля 2002 года она стала жить с ним без регистрации брака.
В октябре 2003 года указанная квартира была приватизирована в единоличную собственность В., при этом А. от приватизации отказался. В августе 2004 года А. умер. После смерти сына В. стала часто болеть, а в октябре 2004 года она настояла на составлении завещания, которое было совершено в присутствии врача и соседки. В завещании В. все свое имущество и квартиру передавала Г., указав при этом, что других наследников не признает. В октябре 2004 года В. скончалась.
Проживая в квартире, истица узнала, что К., внучка В., получила свидетельство о праве собственности на указанную квартиру как наследник по закону. Несовершеннолетняя К., действующая с согласия опекуна У., обратилась со встречными требованиями о признании завещания В. недействительным и о выселении Г. из квартиры без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что завещание, составленное В. в простой письменной форме от октября 2004 года и подписанное двумя свидетелями, не удостоверено нотариусом.
В кассационном представлении прокурор Балтийского района г. Калининграда просил решение суда отменить, указывая на его незаконность, и полагал ошибочными выводы суда о приобретении Г. равного с В. и А. права на жилую площадь и участие в ее приватизации.
В кассационной жалобе К. и ее опекун У. выводы суда в части удовлетворения требований Г. оспаривают, считая, что права на спорную квартиру она не приобрела, как и не имела права участвовать в ее приватизации.
Обсудив доводы кассационного представления и кассационных жалоб, заключение прокурора, считавшего решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований Г. и отказа в иске К., судебная коллегия находит решение суда в части признания за Г. права на спорную жилую площадь в квартире подлежащим отмене с вынесением нового решения — об отказе в удовлетворении требований Г. и в удовлетворении иска К., а в остальной части — подлежащим оставлению без изменения. В соответствии со ст. 1129 ГК РФ суд не усмотрел оснований для признания изложенного в простой письменной форме волеизъявления В. завещанием в чрезвычайных обстоятельствах.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о признании за Г. равного с В. и А. права пользования спорной квартирой и участия в ее приватизации, а также права на 1/2 доли квартиры, об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на имя В., о признании недействительным свидетельства о праве собственности в порядке наследования по закону, выданного К.
Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, к членам семьи нанимателя могут быть отнесены лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Г. не являлась ни членом семьи, ни родственником или иждивенцем В.
Как следует из заявления на приватизацию квартиры В. от июля 2002 года, а также договора приватизации квартиры, заключенного в октябре 2003 года, В. в качестве лица, имеющего право на участие в приватизации квартиры, указала лишь своего сына А., согласие которого на приватизацию испрашивалось дважды: в июле 2002 года и в октябре 2003 года.
Г. является гражданкой Белоруссии, где она постоянно проживает и имеет в собственности дом, ее регистрация осуществлялась в г. Калининграде. При таких обстоятельствах Г. недопустимо признать членом семьи В., приобретшим равное с нанимателем право пользования жилым помещением.
Ошибочным является и толкование судом ст. 6 Договора между Российской Федерацией и Республикой Беларусь о равных правах граждан (подписан в Москве 25.12.1998), на который имеется ссылка в решении суда в обоснование выводов о возможности участия граждан Республики Беларусь в приватизации жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Действительно, в ст. 6 данного Договора предусмотрены равные права граждан договаривающихся государств «на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях». Однако безвозмездное получение государственного и муниципального имущества или приобретение его в соответствии с действующими в процессе приватизации льготами регулируется национальным законодательством в области приватизации.
Законом о приватизации предусмотрена возможность бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан Российской Федерации. Таким образом, Г., являющаяся гражданкой Республики Беларусь и постоянно проживающая там, не вправе была требовать бесплатной передачи квартиры в собственность.
Поскольку истица Г. права на спорное жилое помещение не приобрела и не могла получить его в собственность бесплатно, приватизация квартиры В. в 2003 году в единоличную собственность, а в дальнейшем переход права собственности в порядке наследования по закону к ее внучке К. прав истицы не нарушают, в связи с чем оснований для удовлетворения требований Г. не имелось.
На основании изложенного и руководствуясь абзацами первым и третьим ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Балтийского районного суда г. Калининграда отменить, а в иске Г. к К. отказать.
Таким образом, отказ от приватизации в пользу одного члена семьи имеет специфику, определение которой важно для реализации прав как бывших членов семьи собственника жилого помещения, так и самого собственника с учетом прав на определение юридической судьбы жилого помещения посредством гражданско-правовых сделок.
Читайте еще:
Автор: О.Н. Бобровская
Телефон: