Имущество — это вещи, например движимые и недвижимые. Кроме того, к имуществу относятся имущественные права, включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права.
Понимать, является тот или иной объект имуществом, важно, в частности, для того, чтобы определить, можно ли совершать с ним сделку: продать, уступить другому лицу, сдать в аренду и т.д. Это, в свою очередь, поможет установить, как правильно это сделать, ведь для разного имущества и сделок есть нюансы и специальные правила.
Одна из часто возникающих на практике проблем — определить, относится ли к недвижимому имуществу тот или иной объект. Ведь от этого зависит, например, нужно ли регистрировать на него право собственности.
1. Что такое имущество
Имущество — это материальные и нематериальные объекты гражданских прав, которые по общему правилу могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому (ст. 128, п. 1 ст. 129 ГК РФ).
К имуществу относятся:
-
- вещи, в том числе движимые и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги;
- имущественные права, включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права.
Это открытый перечень. В спорной ситуации вопрос, относится объект к имуществу или нет, решает суд.
Если суд решит, что не относится, тогда такой объект уже не будет объектом гражданских прав, с ним нельзя совершить законную сделку, получить судебную защиту. Например, недействительный вексель не обладает признаками ценной бумаги, не является имуществом и поэтому его нельзя истребовать у третьего лица через суд.
2. Что такое недвижимое имущество
Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130 ГК РФ):
-
- земельные участки и участки недр;
- объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99). Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ);
- воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации;
- жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости);
- иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ).
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость — это здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли. Прежде всего это офисно-деловые и торговые здания. Они приносят доход за счет передачи в аренду или от прироста стоимости объекта — так называемый инвестиционный доход.
Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. Ни в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ни в других законах его нет. Но оно иногда используется в судебной практике. Например, когда суд решает, какой деятельностью занято физическое лицо — предпринимательской или нет.
2.1. Какие объекты недвижимостью не являются
Это такие объекты, которые не являются самостоятельными. Они считаются лишь частью другого объекта недвижимости — земельного участка или здания, например:
-
- забор (ограждение) (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ, АС округов);
- автостоянка (см. Позицию АС округов);
- спортивная площадка (см. Позицию ВАС РФ, АС округов);
- рекламные конструкции (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
2.2. Обязательна ли государственная регистрация права на вещь, чтобы признать ее недвижимостью
Нет, необязательна. Объект может считаться недвижимостью, даже если он не зарегистрирован. Например, здание или сооружение, которое правомерно построено (см. Позицию ВС РФ).
Но учтите, что, если государственная регистрация есть, это не является безусловной гарантией того, что объект — недвижимость (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2016 N Ф06-7131/2016). Если признаков недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, нет и/или при возведении объекта были допущены нарушения закона, собственник земли сможет оспорить право собственности на такой объект, добиться исключения из ЕГРН записи о правах на него, а затем и сноса (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Поэтому очень важно при возведении объекта соблюсти все правила и не рассчитывать, что факт регистрации в ЕГРН защитит собственника от убытков.
2.3. Можно ли признать недвижимостью объект, если у него отсутствует фундамент и прочная связь с грунтом
Нет, нельзя. Здание или строение можно отнести к недвижимости, только если у него есть прочная связь с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Такая связь невозможна:
— без фундамента (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2017 N Ф10-5944/2016).
Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2019 N Ф04-1405/2019). А незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 N Ф09-8133/18);
— без прочной связи между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 N Ф09-8133/18, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2017 N Ф10-1775/2017).
Если у строения нет коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), это не мешает признать его недвижимостью, когда есть прочная связь с грунтом (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.09.2016 N Ф01-3527/2016).
Но иногда бывает так, что прочная связь с грунтом есть, строение капитальное, с фундаментом, а признать его недвижимостью нельзя. Например, когда оно построено с нарушениями (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 N 18АП-5891/2018).
3. Что такое движимое имущество
Это все те вещи, которые не являются недвижимостью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Читайте еще:
Телефон: