По-настоящему революционное решение принял главный суд страны, разрешив гражданам регистрироваться в апартаментах.
Апартаменты давно перестали быть редкостью. Они популярны. По оценкам специалистов, сегодня на них составляют до 20% только московского рынка жилья. В первом квартале 2025 года на апартаменты приходилось 9,4% столичных новостроек. А в масштабах страны апартаменты составляют 3-4% всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет. Их продолжают много строить и активно покупать.
Но и застройщики, и риелторы, и хозяева апартаментов сегодня едва ли не хором говорят об их главном недостатке: сейчас собственники такого жилья не имеют права быть в нем зарегистрированы.
И это, сказал Конституционный суд, неправильно. Ситуацию, а точнее, нормы закона следует поправить.
Кого конкретно за такое решение КС должны благодарить те, кто живет в апартаментах?
Знакомьтесь: жительница Санкт-Петербурга Виктория Пиунова. Пока одни граждане вздыхали по поводу невозможности прописаться, другие — возмущались, эта смелая женщина пошла в главный суд страны. И он ее аргументы услышал и признал законными.
Все началось с того, что Виктория Пиунова обратилась через паспортный отдел управляющей компании в орган внутренних дел с заявлением о регистрации всех членов своей семьи по месту пребывания — в Санкт-Петербурге. Зарегистрировать себя, мужа и двух несовершеннолетних детей она планировала в апартаментах гостиничного типа. У них был статус — «нежилое помещение». И принадлежали они на праве собственности матери ее супруга.
К заявлению Виктория приложила нотариально удостоверенное согласие собственника помещения на регистрацию, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа, на котором расположено это нежилое помещение. Но ей было отказано. Обращение в суд также не помогло.
Все суды — от первой инстанции до Верховного — отказ фактически поддержали. Основной аргумент: регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законом не предусмотрена. А регистрацию в гостинице осуществляет ее администрация. Также суды подчеркнули, что, хотя здание предназначено для размещения гостиницы, само помещение, на регистрации в котором настаивала гражданка, в состав гостиничного фонда не включено.
И вот что на это ответил Конституционный суд РФ.
Цитирую дословно: «Свободно реализуя конституционное право на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации, гражданин обязан уведомлять орган регистрационного учета о месте своего пребывания и жительства. Отсутствие регистрации не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но может породить неудобства в процессе их осуществления».
Отсутствие регистрации не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином его прав, но может породить неудобства
КС напомнил, что у нас в стране существует два разных порядка регистрации граждан по месту пребывания. Это регистрация уполномоченными органами в жилых помещениях, не являющихся местом жительства, на основании заявления граждан, а также регистрация администрациями учреждений с определенными нежилыми помещениями с представлением в органы МВД соответствующей информации.
В первом случае выдается свидетельство о регистрации, а во втором — это не предусмотрено. Это различие обусловлено различным правовым режимом, установленным для жилых и нежилых помещений.
Кроме того, Конституционный суд напомнил, что сегодня широко распространено долгое пребывание, а фактически — проживание граждан в нежилых помещениях, которые, судя по проектной документации, сходны с квартирами, но не входят в фонд гостиниц и «иных средств размещения».
«И хотя такие помещения объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и прочих нужд, невозможность в них зарегистрироваться, притом что временное проживание в них не запрещено, ограничивает право граждан на свободный выбор места пребывания», — заявил КС.
Высокий суд также усмотрел в сложившейся ситуации нарушение права частной собственности. Ведь владельцы таких помещений не могут свободно их использовать для личных и всех прочих нужд. Не могут и предоставлять их в пользование, поскольку ни сами собственники, ни пользователи, например, близкие родственники, не могут там зарегистрироваться.
КС подчеркнул, что возведение зданий с нежилыми помещениями, предназначенными для пребывания граждан, часто идет в зонах, в которых не столь большое значение, как при жилой застройке, имеют градостроительные нормы. Соответственно, застройщик апартаментов банально избегает части расходов. И это снижает стоимость такой недвижимости. Но проживающие там люди все равно пользуются окружающей инфраструктурой и вне зависимости от регистрации увеличивают нагрузку на нее.
Невозможность в апартаментах зарегистрироваться, хотя временное проживание в них не запрещено, ограничивает право граждан
Вопрос о балансе интересов между собственниками жилых помещений, стоимость которых была выше, и приобретателями нежилых помещений решается за счет дальнейшего вклада хозяев апартаментов в обустройство населенных пунктов. Потому что апартаменты — это и более высокие ставки налога на имущество физлиц, и стоимость коммунальных услуг, и отсутствие льгот при их оплате.
Еще один аргумент КС: «Нельзя не учесть, что если появление такого рода нежилых помещений на рынке и не было обусловлено активными действиями публичной власти, то она и не принимала мер к предотвращению распространения этого явления».
Главный вывод — оспариваемые женщиной нормы о невозможности регистрации не соответствуют Конституции РФ. Теперь федеральному законодателю и правительству РФ надо будет внести в действующее правовое регулирование изменения. И они не лишены возможности определить порядок регистрации по месту пребывания дифференцированно «в зависимости от особенностей нежилого помещения и других обстоятельств».
До этого момента регистрация собственников, их родных и членов их семей по месту пребывания в апартаментах будет вестись органом регистрационного учета «в порядке, установленном для регистрации по месту пребывания в жилых помещениях». Такая регистрация граждан в нежилых помещениях не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры. КС подчеркнул: его постановление также не свидетельствует о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и пр.
Дело Пиуновой пересмотрят.
