Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора, который возник из-за нередкой жизненной коллизии — одну квартиру продали двум покупателям (Определение Верховного суда РФ №8-КГ21-16-К4). Те, кто покупал жилье в новостройках, прекрасно понимают, о чем идет речь.
И подобные споры всегда появляются по известной схеме — застройщик начинает строить дом, привлекает деньги граждан, но по разным причинам довести до конца работу сам не может. Находит помощников, а то и вообще бросает стройку. Многоквартирный дом в итоге достраивает другой застройщик, он же и продает в нем жилье тем, кто к нему придет, не вспоминая про первых покупателей.
Точно такая же ситуация, когда деньги на строительство многоквартирного дома дает банк и дом оказывается у него в залоге. В этом случае финансовая организация считается собственником дома, и когда уже другая организация завершит строительство, банк следит, чтобы в достроенном доме жилье продали.
Нередко бывает, что первый застройщик банально скрывается от правоохранительных органов, от своих дольщиков в тех странах, где его нельзя достать. И финал таких историй всегда один — люди, оставшиеся без квартиры, идут в суд и требуют свое жилье, которое уже вторым хозяином стройки продано.
Затем в судах долго идут процессы. Там разбираются, кто из претендентов на квартиру получит недвижимость, а кто — право требовать возмещения убытков.
На моих глазах таким образом дважды были проданы квартиры в трех подъездах 17-этажного дома в Подмосковье. Полиция на жалобы граждан, что их жилплощадь захвачена, не реагировала и утверждала, что это гражданско-правовые отношения и их надо решать в суде.
Как правильно и законно разрешать такие ситуации? Когда одно такое дело дошло до Верховного суда, тот напомнил: нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности его.
Вот детали этого спора. В Краснодарском крае гражданка оплатила квартиру в строящемся доме. Застройщик должен был передать ей ключи в оговоренный срок. Но обязательств не выполнил.
У самого застройщика в процессе строительства дома возникли многочисленные проблемы. Поэтому он, спустя год после того, как пообещал отдать женщине ключи от квартиры, заключил договор о совместной деятельности с одной местной фирмой — обществом с ограниченной ответственностью.
Согласно условиям этого договора общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика.
С тех пор прошел год. И Армавирский городской суд Краснодарского края признал за этой фирмой право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться нашей героине.
И эту же квартиру захотел приобрести у фирмы некий мужчина. Этот гражданин заключил договор купли-продажи, по которому фирма должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на эту квартиру, а потом передать ее ему.
Но фирма этого не сделала. Тогда гражданин обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.
Иск получил Армавирский городской суд Краснодарского края, и он полностью удовлетворил требования этого мужчины, посчитав, что договор и действия сторон «были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу».
А первая покупательница квартиры — наша героиня — узнала об этом иске только после того, как его уже рассмотрел городской суд. И очень расстроилась.
Женщина подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к фирме и новому покупателю. В суде первая покупательница потребовала признать право собственности на спорную квартиру за ней.
Краснодарский краевой суд рассмотрел дело, как выражаются юристы, по правилам первой инстанции. И встал на сторону женщины, признав ее собственницей недвижимости и одновременно отклонив иск второго покупателя.
Уточним: когда застройщик и фирма заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди таких обязанностей была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать его гражданке — так мотивировал свое решение краевой суд.
Такое решение второй застройщик и второй покупатель попытались оспорить. Но Четвертый кассационный суд согласился с выводом коллег из краевого суда. И ничего менять не стал.
Но второй покупатель остался недоволен подобным решением и отправился оспаривать его в Верховный суд РФ.
Там материалы этого гражданского дела попали в Судебную коллегию по гражданским делам ВС. Она все изучила и заявила следующее.
Согласно статьи 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему, напомнила коллегам тройка судей ВС.
Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Если невозможно установить, кто был первым, то им считается тот, кто первым предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.
Применительно к недвижимости это разъясняется в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда №22 (от 29 апреля 2010 года).
В этом документе говорится: если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение.
Другим покупателям остается только требовать от должника возмещения понесенных убытков, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.
Именно этого, по мнению высокой судебной инстанции, и не учел Краснодарский краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, уточнил Верховный суд. И после этого он отменил акты апелляции и первой кассации, направив дело на новое рассмотрение в краевой суд.
Эксперты по таким делам подчеркивают, что «двойная продажа» квартир — это реальная и насущная проблема.
Юристы, которые специализируются на подобных спорах, заявляют, что вывод, к которому пришел Верховный суд в этом конкретном деле, вполне соответствует уже сложившейся практике.
И специалисты по аналогичным гражданским делам в этой связи напоминают, что сам Верховный суд и раньше неоднократно указывал: при рассмотрении подобных споров нужно в первую очередь выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей, как это произошло в похожих спорах (например №18-КГ18-191, №5-КГ14-173).
Телефон: