Варианты оформления земли под жилыми домами

Доброго момента!
Арендодателю (Физическому лицу) на 5 лет с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом, предоставлен земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 893 кв.м, в результате которого он фактически построил 2 дома (а не один): 1) жилой дом, площадью 416 кв.м, который расположен в своих границах предоставленного земельного участка, в итоге с 17 зарегистрированными собственниками на комнаты (в кадастре как комнаты, а не квартиры) как строение с гаражами; 2) индивидуальный жилой дом, площадью 439 кв.м, в большей части расположенный за границами земельного участка, с 19 дольщиками с зарегистрированными правами общей долевой собственности на дом.
Вопрос: как правильно приватизировать земельный участок по ст.39.20 ЗК РФ, как единый неделимый или под каждым домом отдельно (хотим как единый неделимый) и провести за свой счет кадастровые работы для межевания и образования единого земельного участка под этими домами? Риск в том, что местная администрация скажет, что второй дом с дольщиками вышел за границы участка более половины и в аренду участок предоставлялся под строительство одного дома, а не двух.
Отвечает: юрист, Егоров Константин Михайлович, Москва
Запись на консультацию по тел. — 8 (495) 740-55-17
Здравствуйте.

В силу требований ст.ст.36-37 ЖК РФ земельный участок под жилым домом площадью 416 кв.м принадлежит собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Но перед оформлением права собственности на землю нужно будет предварительно зарегистрировать в этом доме на праве собственности хотя бы три квартиры, чтобы этот дом подпадал под требования о многоквартирных домах.
В этом можно будет провести межевание земельного участка под домом, и затем документы в Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности на вновь образуемый земельный участок под домом.
Со вторым домом площадью 439 кв.м всё несколько сложнее, поскольку формально этот дом представляет собой самовольную постройку, возведенную без ведома и согласия собственника земельного участка, да ещё и за пределами предоставленной в аренду земли. Поэтому собственники жилых помещений в этом доме могут обратиться с письменной просьбой (!!!) в местную администрацию об оформлении земельного участка под этим домом в собственность. Администрация может разрешить оформить землю под домом в собственность бесплатно или путем её выкупа. В любом случае, даже если речь зайдет о выкупе земельного участка, жильцам дома лучше будет согласиться, иначе местная администрация может в судебном порядке добиться сноса этого дома, как самовольной постройки, на основании ст.222 ГК РФ.

После этого Росреестр нам сказал, что для регистрации земли как под многоквартирным домом надо изменить разрешенное использование под МКД. Однако местная администрация говорит, что только через аукцион.
Как нам быть, собственникам домов, в данной ситуации? Как нам поменять разрешенное использование без аукциона под МКД? Наше разрешенное использование — под индивидуальный жилой дом по правилам ЗПиЗ находится в зоне, в том числе под многоквартирные дома блокированной застройки.